Часть 3. Владение, пользованием и распоряжение общим имуществом
1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?
С одной стороны, собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, в том числе и земельным участком под домом. Поэтому, например, они могут размещать парковки (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу 338950, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2012).
С другой стороны, во-первых, установление таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов. Во-вторых, несмотря на то, что земля находится в частной собственности, но на основании решения местных органов власти на данный земельный участок может быть установлен публичный сервитут. Ведь могут же граждане свободно передвигаться по улицам. Почему? Потому что установлен публичный сервитут. Также может обстоять дело и с землей под домом.
2. Может ли ТСЖ, управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?
Да, это допускается. Нормативным обоснованием данного вывода служит ч. 1 ст.161 Жилищного кодекса РФ. Так как управляющая организация, ТСЖ обязаны содержать общие коммуникации в нормативном порядке, собственники обязаны допускать представителей управляющей организации (ТСЖ) в помещения (см. Определение ВАС РФ от 02.07.2012 г. ВАС5427/12).
3. Должны ли собственники магазинов, расположенных в нежилых помещениях дома, согласовывать с общим собранием дома установку крыльца?
Да, должны. Крыльцо будет установлено на земельном участке. А земельный участок это общее имущество, которым собственники распоряжаются совместно (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Принимают решение о распоряжении общим имуществом собственники только на общем собрании. Поэтому использовать общее имущество, в том числе земельный участок, без решения общего собрания, незаконно. Как пример судебной практики см. Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 г. Ф041315/2008.
4. Как определить общую площадь многоквартирного дома и помещения?
Ответ на этот вопрос содержится в Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 г. 29433-ВК/19. Министерство указало, что общая площадь помещения определяется на основании документа на собственность, технического паспорта помещения или дома, передаточного акта. Общая площадь многоквартирного дома определяется на основании данных технического паспорта многоквартирного дома.
5. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?
Да, должны. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 27.05.2015 ИА/26126/15. Но при этом были сделаны следующие выводы.
Во-первых, управляющая организация не может произвольно запретить операторам установку оборудования. Порядок пользования общим имуществом определяют собственники на общем собрании. Поэтому управляющая организация, не имея на то полномочий, одобренных общим собранием, не может препятствовать операторам размещать оборудование.
Во-вторых, управляющая организация не может произвольно требовать оплату установки оборудования. Такое решение может принять только общее собрание собственников. Однако управляющая организация может выставить оператору встречные условия по порядку размещения оборудования.
В-третьих, управляющие организации не могут препятствовать доступу работников оператора связи (провайдера) к установленному оборудованию (см. также Определение ВС РФ от 04.07.2016 304-КГ161613).
6. Кто принимает решение о передаче общего имущества третьим лицам?
Собственники на общем собрании. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 23.07.2015 22876-АЧ/04. При этом Министерство особо подчеркнуло, что доля в общем имуществе может переходить только тем лицам, которые приобрели помещение в доме.
7. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники принимают самостоятельно решение о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом. Размещение кондиционера на фасаде предполагает использование внешней стены здания, которая относится к общему имуществу. Поэтому требуется согласие собственников на размещение кондиционера на фасаде.
Однако в судебной практике встречается и иной подход. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 г. А40189578/2013 суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о понуждении демонтировать кондиционер. Это разные способы защиты, чего не учел суд.