Также суд отметил следующее: «Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное, в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».
14. Какие особенности правового статуса есть у общего имущества?
К особенностям статуса общего имущества относятся следующие:
1) нельзя отчуждать долю в общем имуществе без отчуждения помещения (ст. 290 ГК РФ);
2) владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом собственники помещений в доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ);
3) собственники помещений могут предоставлять элементы общего имущества третьим лицам (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
15. Включается ли в площадь здания площадь балконов?
Площадь балконов не включается в общую площадь жилых помещений. Однако площадь балконов включается в площадь жилого здания. Об этом сказано в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 г. ОГ-Д2315301. В площадь также включается площадь лестничных площадок и площадь ступеней.
16. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?
Да, является. Об этом говорит судебная практика (Решение АС Новосибирской области от 20.04.2015 А451845/2015). Поэтому обслуживать полотенцесушители обязана управляющая организация, а не собственники помещений, в которых находятся эти элементы. Однако в некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении ВС РФ от 22.09.2009 ГКПИ09725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.
17. Относятся ли ограждающие конструкции балконов к общему имуществу дома?
17. Относятся ли ограждающие конструкции балконов к общему имуществу дома?
Да, относятся. Такой вывод сделан, например, в Решении АС от 05.12.2013 А265118/2013. Вывод сделан на том основании, что ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконной плитой, которая является общим имуществом. Поэтому обслуживать ограждающие конструкции должна управляющая организация. Однако по этому вопросу есть и иная судебная практика (например, Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 А4513270/2015).
18. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?
Да, относятся. Такой вывод сделан, например, в Постановлении 13 ААС от 23.04.2015 А5667063/2014. Вывод суда основан на том, что оконные отливы предназначены для защиты несущих стен дома.
19. В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?
В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома (Письмо от 17.12.2012 ОГ-Д236469).
20. Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?
Это зависит от конкретных обстоятельств. Так, например, если в доме блокированной застройки нет элементов общего имущества, то дом не может быть признан многоквартирным (см. например апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 01.10.2012 по делу 332818, определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 13-КГ152).
21. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?
Да, относится. Такой вывод сделан в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 50-КГ154). Обоснованность данного вывода подтверждается тем, что фасад здания обслуживает более чем одно помещение в доме (ст. 36 ЖК РФ).
22. Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу?
Через многие многоквартирные дома проходят транзитные сети. Такие сети не считаются общим имуществом (Решение АС от 03.12.2012 АКПИ121326, определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 308-КГ166464). Из этого можно сделать вывод, что собственники помещений в доме не обязаны содержать транзитные сети.
Часть 2. Порядок возникновения общей собственности
1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество?
Нет, регистрировать такое право Жилищный кодекс РФ не требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 14-20-1143-1/10. Причем Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта.
2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?
Собственники помещений в доме. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 г. 6037-РМ/07. Собственники могут определить состав общего имущества, ориентируясь на требования законодательства. Так, например, примерные перечень установлен в ст. 36 ЖК РФ.