Аналогичный ответ на данный вопрос содержится в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В документе сказано:
«Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.
Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество – только в общей долевой собственности указанных субъектов».
Касаясь вопроса о признаках общего имущества суд отметил:
«Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности».
Также суд отметил следующее:
«Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является… Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное, в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».
Долгое время понятие «многоквартирный дом» определялось либо судебной практикой, либо на уровне подзаконных актов. Однако Федеральный закон от 30.12.2021 №476-ФЗ это положение изменил. Теперь в ч. 6 ст. 15 ЖК определено, что многоквартирный дом – это здание. Причем это здание должно 1) иметь две и более квартиры, а также 2) иметь общее имущество, указанное в ст. 36 ЖК. Кроме того, дополнительно предусмотрено, что в составе многоквартирного дома могут быть машино-места и нежилые помещения. Причем как машино-места, так и нежилые помещения должны быть «неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома».
С 2022 года также на уровне гражданского законодательства появились развернутые характеристики общего имущества. В ст. 287.5 ГК сказано, что
«к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места».
Также в состав общего имущества входит земельный участок
«с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности».
2. Какой алгоритм отнесения имущества к общедомовому надо применять?
Этот вопрос встает перед многими собственниками помещений в многоквартирном доме. Важность вопроса в том, что за содержание общего имущества платить должны именно собственники жилых и нежилых помещений в доме. Это весьма значительная сумма. Размер платы зависит в том числе от правильного определения общего имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общим является имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. Например, лестничная площадка является общим имуществом собственников помещений. Почему? Потому что лестничная площадка используется не конкретным помещением, а несколькими помещениями в доме.
В Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П выделены два критерия общего имущества:
1) такое имущество не имеет самостоятельной потребительской стоимости;
2) предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений в доме.
Поэтому, чтобы определить относится ли конкретный элемент дома к общему имуществу, надо ответить на следующие вопросы:
1) обслуживает ли элемент дома два и более помещения;
2) имеет ли элемент самостоятельную ценность или его ценность объясняется тем, что он позволяет использовать помещения в доме?
Перечень элементов дома, которые являются общим имуществом, установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491, если какого-то элемента в перечне нет, то надо воспользоваться указанными выше признаками.
Таким образом, перечень общего имущества дома не является закрытым. Это означает, что не существует такого единого перечня в законе, которым бы предельно точно и полно описывались все элементы общего имущества. Если в приведенных нормах нет упоминания о каком-либо элементе имущества, то такое имущество все же может быть общим, но для этого имущество должно обладать признаком обслуживания более одного помещения в доме.
3. Домофоны – это общее имущество?
Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 №А14—3620/2009/153/15.
Объясняется это тем, что домофон соответствует признакам общего имущества, указанным в ст. 36 ЖК: территориально принадлежит многоквартирному дому; функционально обслуживает два и более помещение в доме.
Важно учитывать, что трубка домофона, расположенная в помещении, также относится к общедомовому имуществу. Такой вывод суда вполне объясним, если учитывать, что трубка – это принадлежность главной вещи (домофона). По правилам ст. 135 ГК принадлежность следует правовой судьбе главной вещи.
Необходимо отметить, что в Письме Минстроя РФ от 11.04.2016 №10686-АТ/04 ведомство допустило ошибку. Минстрой ошибочно полагает, что обслуживанием домофона может заниматься не только управляющая организация, но любая организация, с которой заключен договор по решению общего собрания. Эта позиция ошибочна по той причине, что в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления (ч. 9 ст. 161 ЖК). Если в доме выбрана управляющая организация, то обслуживать домофон может только эта организация.
Дополнительно важно учитывать, что домофон входит в состав общего имущества дома независимо от решения общего собрания. В п. 1 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491 установлено, что состав общего имущества дома определяется решением общего собрания. Однако это не означает, что только решением собрания определяется правовой статус имущества как общего. Нет, статус имущества как общего определяется по наличию признаков из ст. 36 ЖК. Для чего же нужно решение общего собрания? Это решение требуется для определенности в вопросах управления домом.