Аналогично, например, та же норма предусматривает, что состав общего имущества может быть определен органом местного самоуправления. Получается, что может быть два состава общего имущества? Да, формально это возможно. Но это не означает, что одно и то же имущество одновременно является (по решению общего собрания) и не является (по решению органа местного самоуправления) общим имуществом. Нет, имущество будет общим (или не будет таким) в силу наличия (или отсутствия) признаков, определенных законом. А вот общее собрание утвердит уже перечень общего имущества для цели управления домом. Так же как орган местного самоуправления утвердит свой перечень «в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации».
4. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество дома?
Важность данной проблемы объясняется следующим. Если радиаторы отопления – это общее имущество, то платить за их содержание должны все собственники всех помещений в доме. Другими словами, радиатор стоит в одном помещении, а платить за него должны собственники всех остальных помещений в доме.
Если радиаторы не являются общим имуществом, то платить за них должен собственник того помещения, в котором он установлен. Это кажется более справедливым. Но как решить эту проблемы по закону?
И в судебной практике, и в деятельности надзорных органов сложилось определенное мнение:
– радиаторы отопления являются общим имуществом, если отсутствуют отключающие устройства;
– если радиаторы отопления имеют отключающие устройства, то радиаторы не являются общим имуществом. Подтверждается это письмами Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04 и Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07. При этом отключающие устройства должны позволять полное проводить отключение. Наличие только одного запорного устройства (на одном стояке) не позволяет отнести радиаторы к имуществу собственника помещения и такие радиаторы являются общедомовым имуществом.
Обратите внимание, что в Письме Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04 ведомство ошибочно полагает, что отнесение имущества к общему производится на основании решения общего собрания, договора управления. Режим общего имущества возникает только в силу закона, а закрепление состава общего имущества в договоре управления носит организационный характер, но не предопределяет статус имущества как общедомового.
5. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?
От ответа на этот вопрос зависит, кто должен ремонтировать и менять запорно-регулировочные краны.
Если краны являются общедомовым имуществом, то содержать их обязана управляющая организация. Это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Дополнительно платить ни за ремонт, ни за замену крана собственник жилого или нежилого помещения в доме не должен.
Но если запорно-регулировочные краны не являются общедомовым имуществом, то содержать их обязаны собственники тех помещений, в которых они используются (ст. 210 ГК РФ).
Общедомовым имуществом являются элементы, которые обслуживают более одного помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Краны являются необходимой конструктивной частью общедомовой инженерной системы (п. 5 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491). Поэтому краны обслуживают более одного помещения.
Из этого следует, что обслуживать краны на трубах водоснабжения и отопления обязана управляющая организация. Собственники не обязаны дополнительно платить за обслуживание или замену запорно-регулировочного крана.
К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение от 14.02.2012 №КАС12—25.
6. Что такое придомовая территория?
Собственникам помещений в доме принадлежит и земельный участок, на котором располагается дом. Размеры земельного участка играют важную роль. От этого зависит, какие объекты должны содержать собственники (детские площадки, контейнерные площадки, инженерные сети и т.д.). Кроме того, от размеров земельного участка зависит в каком месте разместить стоянку для машин и где поставить шлагбаум, чтобы во двор не заезжали посторонние лица. Как же определяется размер земельного участка под домом?
Ответ на данный вопрос содержится в письмах Минэкономразвития РФ от 29.12.2010 №Д23—5416, от 20.01.2010 №Д23—124. Вот основные указания ведомства.
Размер земельного участка определяется фактическим землепользованием, а также нормативами, которые действовали на момент строительства дома.
Определить размер участка можно по правоустанавливающим документам. Если таких документов нет, то надо руководствоваться документами, которые были составлены при образовании земельного участка.
Предположим, что ни правоустанавливающих документов, ни иных документов, в которых хоть как-то отражены границы участка, нет. Что делать?
В этом случае надо исходить из границ участка, которые существуют пятнадцать и более лет. Но такие границы должны быть отмечены либо природными, либо искусственными объектами, которые позволяют установить границу. Например, это могут быть столбы.
Что из этого следует? Закон не устанавливает конкретную площадь для всех домов. Площадь земельного участка определяется для каждого дома самостоятельно. При этом используются как сведения из имеющихся документов, так и учитываются фактические обстоятельства.
Площадь участка под домом определяется границами, которые устанавливаются в ходе межевания участка. Общие требования к образованию земельных участков установлены в ст. 11.9 ЗК.
Дополнительно важно учитывать, что согласно Письму Роспотребнадзора от 07.12.2011 придомовые территории – это
«территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования».
7. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?
Вопрос часто возникает у собственников квартир и нежилых помещений на первых этажах многоквартирных домов.
По сути, собственники помещений на первом этаже не пользуются лифтом, как это делают, например, собственники квартир на вторых этажах и выше. Однако требование закона неумолимо: платить за лифт должны все.
Лифт является общедомовым имуществом. Это следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Лифт обслуживает более одного помещения в доме. Неважно, каких помещений: на первом, втором или третьем этажах.
Содержать общее имущество – это обязанность собственников всех жилых и нежилых помещений в доме (ст. 39 ЖК РФ). Так как лифт является общедомовым имуществом, то и платить за содержание лифта должны все собственники. Подтверждением этому выступает Письмо Минрегиона РФ от 04.12.2013 №22438—11/РД-ОГ, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 №22.
При этом надо различать понятие «собственник лифта» и «владелец лифта». Для цели обслуживания лифтов в многоквартирных домах владельцами лифтов определены управляющая организация, ТСЖ, ЖСК (п. 3 Постановления Правительства от 24.06.2017 №743).
8. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу?