Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона 221-ФЗ)».
2. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?
Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом в рамках Жилищного кодекса РФ разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 Д233410.
Во-первых, Минэкономразвития РФ указало, что право собственности на земельный участок возникает только в силу закона, дополнительная регистрация не требуется.
Во-вторых, необходимо, чтобы земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
В-третьих, издания дополнительных актов органами власти о передаче земельного участка не требуется.
3. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?
Как известно, земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?
В Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 Д234059 сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно.
Однако в Определении от 02.08.2012 ВАС-9872/12 Высший арбитражный суд признал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не предусматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной, так как ЖК РФ не предусматривает формирования единого участка под двумя и более домами.
4. Могут ли собственники помещений в доме ограничить проезд по земельному участку, в том числе установить шлагбаумы?
Да, могут. Это вытекает из самой сути права собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Судебная практика соглашается с тем, что ограничить проезд можно по решению общего собрания. В то же время ограничение проезда невозможно в том случае, если проезд по земельному участку является единственной возможностью добраться до рядом стоящего здания. Кроме того, нельзя ограничивать проезд таким образом, чтобы это нарушало противопожарные правила.
5. Требуется ли решение общего собрания, государственная регистрация для возникновения права общей собственности на земельный участок?
Нет, не требуется. Земельный участок должен пройти кадастровый учет. С этого момента у собственников помещений в доме возникает право собственности. Государственная регистрация права собственности не является обязательной. Об этом сказано в Письме Роснедвижимости от 20.06.2008 ВК/2657. Обратите внимание, что для возникновения права собственности на земельный участок также не требуется решение общего собрания собственников.
6. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?
6. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?
Для того, чтобы возникло право собственности на земельный участок под домом, необходимо проведение кадастрового учета. Если учет не произведен, то земельный участок находится в собственности муниципального образования. Однако муниципальное образование не может распоряжаться участком, а собственники помещений в доме являются законными владельцами и пользователями участка. Об этом сказано в п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 г. 10/22.
7. Требуется ли издание специального правового акта для возникновения права общей собственности на земельный участок под домом?
Нет, не требуется. Это следует из Постановления КС РФ от 28.05.2010 12-П. Для возникновения права собственности на земельный участок достаточно проведения кадастрового учета.
Часть 5 Защита прав
1. Что делать, если сосед возвел перегородку на лестничной площадке?
Суть проблемы: Очень часть собственники помещений в доме устанавливают дополнительные перегородки перед входом в квартиру. В этом случае им приходится использовать общее имущество. Такое имущество принадлежит всем собственникам всех помещений в доме. Поэтому установить перегородку можно только с согласия общего собрания собственников всех помещений в доме. Если это требование не выполнено, а перегородка установлена, то ее можно снести по решению суда.
Нормативные акты: ст. 36 ЖК РФ.
Раздел 2. Общее собрание
1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?
По общему правилу оплачивает расходы инициатор. Это следует из Письма Минстроя РФ от 28.08.2015 27535-ОЛ/04. Однако в случаях, установленных в ч. 6 ст.45 ЖК РФ порядок оплаты расходов устанавливается общим собранием. Это же правило действует в отношении обязательных общегодовых собраний.