Суть проблемы: Собственники помещений в доме вправе требовать признания решения общего собрания недействительным. Одним из оснований признания решения недействительным будет нарушение порядка голосования. Так, например, решение общего собрания о распоряжении общим имуществом должно принимать 2/3 голосов всех собственников в доме. Если это правило нарушено, решение будет недействительным.
Нормативные акты: ст. 46 ЖК РФ.
3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?
Участники общего собрания должны подтвердить право собственности на помещение в доме. С июля 2016 г. привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из Письма Минстроя РФ от 07.10.2016 г. 33077-АТ/04.
4. Могут ли в общем собрании принимать участие наниматели помещений в доме?
В общем собрании могут принимать участие только собственники. Наниматели помещений в доме собственниками не являются, а поэтому не могут участвовать в общем собрании с правом решающего голоса (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Участие с правом совещательного голоса не запрещено.
5. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?
Договор управления заключается на основании решения общего собрания. Поэтому, если нарушен порядок проведения общего собрания, то договор управления будет недействительным. Однако в некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 г. 01АП-4079/12).
6. Можно ли участвовать в общем собрании, пока право собственности не зарегистрировано?
В общем собрании могут участвовать только собственники. Право собственности на помещения возникают только после регистрации в Россреестре. Поэтому без регистрации участвовать в общем собрании нельзя (Решение мирового судьи судебного участка 123 района «Рязанский» г. Москвы от 19.05.2009 г. 2272/09).
7. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?
Из положений ЖК РФ следует, что проведение заочного собрания без предварительного очного собрания является нарушением. Из этого можно сделать, что решение, принятое на заочном собрании без проведения предварительного очного собрания является незаконным. Однако суды, ссылаясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, иногда делают обратный вывод: если голосование собственника не могло повлиять на результат, то нарушение порядка проведения собраний не имеет значения, а решение заочного голосования является действительным (см. например апелляционное определение Московского областного суда от 29.10.2014 по делу 3324155/2014).
8. Может ли управляющая организация оспаривать решение общего собрания собственников?
Нет, не может. Закон предоставляет право обжаловать решение общего собрания только собственникам помещений в доме (ст. 46 ЖК РФ). Поэтому управляющая организация оспаривать решение не может (Постановление АС ПО от 15.11.2016 А121104/2016).
Раздел 3. Выбор способа управления
Часть 1. Общие вопросы
1. В каких случаях считается, что собственники не реализовали выбранный способ управления?
Собственники считаются нереализовавшими способ управления, если не заключен договор с управляющей организацией (при выборе соответствующего способа управления). Аналогично они будут считаться нереализовавшими способ управления, если не направили документы на регистрацию ТСЖ. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 21.07.2006 г. 6301-РМ/07.
2. Можно ли выбрать несколько способов управления домом?
Нет, нельзя. В ЖК РФ прямого запрета на совмещение способов управления нет. Однако по смыслу жилищного законодательства совмещение невозможно. Так, например, если в доме создано ТСЖ и в последующем собственники решили изменить способ управления на управляющую организацию, ТСЖ должно быть ликвидировано. Кроме того, когда ТСЖ заключает договор управления, то это не означает, что способ управления домом изменен с ТСЖ на управляющую организацию. Если ТСЖ не ликвидировано, то собственники не могут изменить способ управления на управляющую организацию (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД).
3. Кто управляет домом, если собственники способ управления не выбрали, а конкурс еще не проведен?
На практике возможны случаи, когда способ управления домом не выбран, а местная администрация не успела провести конкурс. В ситуации, когда речь идет о новостройках, этот вопрос регулируется ст. 161 ЖК РФ. В остальных ситуациях специального регулирования нет. Судебная практика признает обоснованным, когда местные администрации до проведения конкурса передают дома в управление временным организациям (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). «Обусловлено это в первую очередь необходимостью сохранения нормального функционирования систем жизнеобеспечения жилого дома, обеспечения взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями по отпуску ими коммунальных услуг, а также во избежание возникновения возможных аварийных ситуаций и необходимости их ликвидации».