Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц.
Не распространяется сфера действия указанного Закона на:
приватизацию имущества Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, находящегося в совместной собственности физических и юридических лиц;
восстановление имущественных прав собственников, их наследников и правопреемников на имущество, которое было национализировано, конфисковано либо другим способом изъято против воли указанных лиц в государственную или муниципальную собственность;
приватизацию земли;
приватизацию природных ресурсов;
приватизацию государственного и муниципального жилищного фонда;
приватизацию государственного резерва;
приватизацию государственной и муниципальной собственности, находящейся за пределами территории Российской Федерации;
приватизацию объектов социального и культурного назначения, а также объектов историко-культурного наследия и природных объектов;
отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
случаи выполнения обязательств Российской Федерации по заключенным ею международным договорам;
случаи передачи государственного или муниципального имущества некоммерческим организациям.
Приобретение земельного участка на основании договора купли-продажи или иного договора отчуждения (дарения, мены и др.).
На отношения по продаже земельных участков, не изъятых их оборота и не ограниченных в обороте, распространяются общие положения гражданского законодательства о купле-продаже. Так, в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Земельные отношения регулируются также и § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.
Согласно Гражданскому кодексу РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы понять особенности сделки.
Главным требованием закона для любого договора является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок как объект сделки. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его цена.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации прав в договоре должны быть указаны:
местоположение участка;
площадь;
кадастровый номер;
категория земли (целевое назначение);
разрешенное использование участка.
Для точного определения всех параметров земельного участка к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также в договоре указываются все необходимые данные. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.
Объектом купли-продажи может быть только не изъятый из оборота и не ограниченный в обороте, т. е. земельный участок, обладающий полной оборотоспособностью. Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие "оборотоспособность гражданских прав", следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте. Оборотоспособность непосредственно связана с правами собственника имущества. В соответствии с гражданским законодательством лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничение в обороте или изъятие из оборота – это установленные Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность определенных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц – участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.
При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом. В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
В целом оборот должен соответствовать основным принципам, установленным Земельным кодексом РФ. Во-первых, сохранение целевого назначения земельных участков при обороте земель. Во-вторых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Таким образом, продать указанным лицам земельные участки, оборот которых регулируется настоящим Законом, собственники не вправе. Также закон устанавливает ограничение, согласно которому не допускаются сделки с земельными участками, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям закона.
Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 70 ЗК РФ. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.
В договоре также должны быть указаны следующие сведения:
о разрешении на застройку данного земельного участка;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена договора, цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. Для согласования стоимости цены земельного участка рекомендуется использовать данные о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель. Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель". Вместе с тем Закон не устанавливает обязательность кадастровой стоимости земельного участка при согласовании цены договора.
Покупатель обязан оплатить стоимость земельного участка непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством.