При исполнении договора купли-продажи, а именно при передаче земельного участка покупателю, устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца. Продавец участка обязан передать его в надлежащем состоянии, пригодном для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок, с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков. Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Отметим сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.
В соответствии с земельным законодательством купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.
Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы.
Принадлежность – это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением. В соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. В случае продажи сельскохозяйственных угодий принадлежностью, скорее всего, будут являться мелиоративные, иные сооружения, необходимые для обеспечения сельскохозяйственного производства.
Продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет определенные особенности. Так, субъект Российской Федерации или муниципальное образование в случаях, предусмотренных законом, имеют преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Исключение составляют случаи, когда земельный участок продается на торгах. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме соответствующий исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Извещение вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Продавец, уведомивший органы государственной власти или местного самоуправления, наделенные правом выкупить участок по заявленной цене, может заключать договор купли-продажи с иным лицом через месяц после уведомления не только в случае, если получит отказ от публичного образования в приобретении участка, но и если не получит никакого ответа. Если публичное образование отказалось от приобретения участка до истечения месяца, договор купли-продажи можно заключить и раньше – сразу после полученного отказа.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Выкуп земельных участков осуществляется органами государственной власти субъекта РФ, а в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, – органами местного самоуправления. В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием же государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Таким образом, до разграничения государственной собственности на землю органам государственной власти или органам местного самоуправления предоставляется полномочие выкупа земель в государственную ("неразграниченную") собственность.
Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, как и договор аренды, может быть заключен на торгах. Продажа на торгах земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется с соблюдением правил, установленных гражданским и земельным законодательством.
Прежде чем выставить земельный участок на торги, продавец обязан известить о продаже органы государственной власти субъекта РФ.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. В соответствии со ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса – не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.
Каждый участник торгов вносит задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Также земельный участок может быть предметом договора мены. Право обмена земельного участка было впервые установлено п. 2 Указа Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России": "Граждане и юридические лица имеют право… обменивать… земельный участок".
Порядок обмена земельного участка регулируется положениями Гражданского кодекса РФ. Согласно закону к договору мены применяются положения ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи, если это не противоречит правилам заключения договора мены и существу мены.
При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.