20. Особенности договора лизинга
По договору финансовой аренды (договор лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
Договор лизинга регулируется ГК РФ, ФЗ от 29 октября 1998 г № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Признаки договора лизинга:
1) наличие у арендодателя цели финансирования;
2) приобретение арендодателем имущества, которое передается в лизинг после заключения договора аренды;
3) использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей;
4) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора.
Стороны договора:
1) лизингодатель (лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг);
2) лизингополучатель (юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, индивидуальный предприниматель);
3) продавец имущества, передаваемого по договору лизинга (любое дееспособное лицо, в собственности которого находится данное имущество).
Предмет договора - любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности (кроме земельных и других природных объектов).
В лизинг может быть передано и движимое, и недвижимое имущество.
Существенные условия договора:
1) срок договора (срок его действия);
2) цена договора;
3) порядок балансового учета предмета лизинга.
Классификация договоров лизинга:
1) в зависимости от длительности срока договора лизинга: долгосрочный, заключается на срок 3 года и более; среднесрочный, заключается на срок от 1,5 до 3 лет; краткосрочный, заключается на срок менее 1,5 лет;
2) лизинг подразделяется на: финансовый; оперативный; возвратный; полный; чистый.
Арендодатель обязан: приобрести в свою
собственность имущество, выбранное арендатором, у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи; приобретая имущество для арендатора, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу; обеспечить передачу имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Арендатор несет риск случайной гибели или порчи арендованного имущества. Риск переходит на него в момент передачи арендованного имущества, если иное не установлено договором. Арендатор не вправе расторгнуть договор с продавцом без согласия арендодателя.
21. Договоры коммерческого и социального найма жилого помещения
По договору коммерческого найма жилого помещения (коммерческий найм) одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор коммерческого найма регулируется ГК РФ, жилищное же законодательство применяется субсидиарно и только в случаях, указанных в ГК РФ. Коммерческий найм осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.
Договор может быть заключен на срок не более 5 лет, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон.
Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
Наниматель - любой гражданин.
Предмет договора- изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, установленном ЖК РФ.
Благоустроенность не является обязательным условием предмета договора.
Вместе с нанимателем жилым помещением могут пользоваться другие лица, которые определяются как граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Правовое положение этих граждан отличается от положения членов семьи
нанимателя по договору социального найма. Эти лица имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность за них перед наймодателем несет наниматель. По соглашению сторон эти граждане могут стать сонанимателями.
Стороны в договоре могут заменяться. Если меняется наймодатель, договор коммерческого найма сохраняется. Наниматель может меняться по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя как при жизни нанимателя, так и в связи с его смертью.
Договор заключается в письменной форме.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.
Договор заключается без установления срока действия.
Предмет договора - жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
22. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии сего назначением и пределами его использования.
Собственник жилого помещения обязан
поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или другом законном основании.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается только с согласия собственника. В зависимости оттого, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Вещные права на жилое помещение:
1) пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником жилого помещения;
2) пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется этим помещением наравне с собственником.
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу ил и по договору пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или по договору пожизненного содержания с иждивением, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.
23. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены этих кооперативов своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Количество членов кооперативов не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.