Всего за 109 руб. Купить полную версию
Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.
В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца – передать ее покупателю после оплаты.
Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.
Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор (п. 9 Обзора практики по купле-продаже).
Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов права связано с известными особенностями.
В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.
Необходимо учитывать ограниченность правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. Согласно ч. 2 ст. 295 ГК РФ государственное или муниципальное предприятие как субъект права хозяйственного ведения и, в соответствии с ч. 1 ст. 297 ГК РФ, казенное предприятие как субъект права оперативного управления не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.
Данные положения ГК РФ разъясняет Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.: при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные (п. 7).
Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ч. 1 ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.
Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований ч. 2 ст. 295 ГК РФ, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием (п. 9 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.).
Гражданским законодательством все же предусмотрены случаи, когда государственное предприятие имеет право приобретать недвижимость по договору купли-продажи для осуществления своей деятельности.
ОАО "Компьютерный центр" обратилось в Арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной службы по налогам и сборам о признании недействительным заключенного между продавцом и Государственной налоговой инспекцией – покупателем договора купли-продажи нежилого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что налоговая инспекция, являющаяся государственным учреждением, не имела права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, поскольку совершение такой сделки противоречит целям и предмету ее деятельности. Оспариваемый договор купли-продажи заключен руководителем налоговой инспекции за пределами предоставленных ему полномочий.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению государственным имуществом.
Решением иск удовлетворен: договор купли-продажи признан ничтожной сделкой. Суд сослался на то, что указанный договор заключен со стороны покупателя государственным учреждением, осуществляющим оперативное управление переданным ему имуществом федеральной собственности, которое не вправе от имени собственника совершать сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества. Заключение оспариваемого договора не входило в компетенцию руководителя государственной налоговой инспекции. Заявления ответчика и третьего лица по делу об оспоримости упомянутой сделки и применении в отношении признания ее недействительной срока исковой давности судом отклонены.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено и в иске отказано, поскольку основания, приведенные истцом, позволяют сделать вывод об оспоримости совершенной сделки, и истец не входит в круг лиц, имеющих право ее оспаривать. Кроме того, суд первой инстанции неосновательно отклонил ходатайство о применении по делу срока исковой давности. Апелляционная инстанция указала также на то, что налоговая инспекция, заключая с истцом договор купли-продажи, действовала в соответствии с целями своей деятельности, поскольку приобрела в результате упомянутой сделки служебное нежилое помещение с разрешения комитета. Это помещение в последующем было включено в реестр федеральной собственности и закреплено за ответчиком на праве оперативного управления.
Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции отменила, решение суда первой инстанции оставила в силе.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции отменить, постановление апелляционной инстанции оставить в силе.
Выводы судов первой и кассационной инстанций о том, что государственная налоговая инспекция совершила сделку купли-продажи нежилого помещения, противоречащую целям и предмету ее деятельности, в силу чего она является ничтожной, неосновательны.
Предметом купли-продажи по договору является служебное нежилое помещение, используемое налоговой инспекцией для осуществления ее деятельности.
Данное служебное помещение было приобретено налоговой инспекцией за счет средств централизованного фонда социального развития Государственной налоговой службы РФ. Такой фонд был образован в соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 31 декабря 1991 г. № 340 "О государственной налоговой службе Российской Федерации" (в ред. Указа от 19 июля 2001 г. № 876) [58] , п. 4 постановления Верховного Совета РФ от 10 июля 1992 г. № 3256-1 [59] и существовал на основании Указа Президента РФ от 10 августа 1994 г. № 1678 (в настоящее время признан утратившим силу) [60] для использования средств названного фонда по определенным направлениям деятельности налоговых органов, в том числе для развития их социальной инфраструктуры и материально-технической базы.
Указанными законодательными актами Государственная налоговая служба РФ была уполномочена утвердить порядок использования средств централизованного фонда.
В соответствии с п. 15 Временного положения о порядке образования и использования централизованного фонда социального развития Госналогслужбы России, утвержденного ее приказом от 21 октября 1993 г. № ВГ-3-10/83, суммы централизованного фонда социального развития, поступающие в распоряжение госналогинспекции области, могли быть использованы на приобретение зданий.
Частью 2 ст. 299 ГК РФ не исключалась возможность приобретения государственным учреждением по договору имущества, которое поступает в его оперативное управление.
До заключения упомянутой сделки территориальное агентство Госкомимущества России в лице Комитета по управлению государственным имуществом распоряжением разрешило Государственной налоговой инспекции приобрести спорное помещение с условием последующего его закрепления за названной налоговой инспекцией на праве оперативного управления.