Всего за 109 руб. Купить полную версию
Торги были проведены в связи с обращением взыскания на имущество общества "Алтайская компания" во исполнение судебного акта о взыскании с него долга в пользу общества "Фантазия". Имущество продавалось как принадлежащее обществу "Алтайская компания". Покупателем по договору купли-продажи от 18 июня 1999 г. стал победитель торгов предприниматель Попов.
Таким образом, суд разрешил спор о правах и обязанностях общества "Алтайская компания" и предпринимателя Попова, которые в качестве ответчиков к участию в деле не привлекались, а участвовали в нем в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора.
В обоснование решения о признании торгов и договора купли-продажи недвижимого имущества недействительными суд первой инстанции сослался на то, что на момент ареста и реализации с торгов спорного имущества его собственником оставалось ОАО "Мельник", так как государственная регистрация права собственности на спорные объекты за обществом "Алтайская компания", что требуется в соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ, не производилась и последнее не оплатило в полном объеме стоимость приобретенного имущества. В связи с этим на основании ч. 2 ст. 167 ГК РФ суд обязал предпринимателя Попова в порядке применения последствий недействительности сделки возвратить склады обществу "Мельник".
Удовлетворяя требования общества "Мельник" как собственника об истребовании спорного имущества у предпринимателя Попова, суд не учел разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому в ситуации, когда собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и о возврате имущества, переданного покупателю по договору, заключенному с лицом, которое не имело права его отчуждать, и когда при разрешении данного спора установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении иска о возврате имущества должно быть отказано.
Таким образом, по смыслу данного разъяснения, положения ст. 167 ГК РФ о применении последствий недействительности сделки в этом случае неприменимы.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, в соответствии с которым права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного ч. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.) [53] .
Между тем суд не обсудил доводы предпринимателя Попова о том, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества, и не оценил возможности применения ч. 1 ст. 302 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2003 г. № 7068/03) [54] .
Как следует из сути нормы ст. 167 ГК РФ, требование о признании недействительным договора купли-продажи может предъявить не только продавец (собственник), но и любое другое заинтересованное лицо.
Так, требования о признании недействительным договора купли-продажи могут быть заявлены кредитором истца, если его требования не были удовлетворены в полном объеме.
Конкурсный управляющий ИЧП обратился в Арбитражный суд с иском к ТОО о признании недействительным заключенного между АОЗТ и ТОО договора от 10 ноября 1996 г. купли-продажи нежилого помещения, о применении последствий недействительности этого договора, об обязании названного товарищества передать указанное нежилое помещение истцу и устранении препятствий к вступлению предприятия во владение этим объектом недвижимости.
В предмет иска включались требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения со ссылкой на несоответствие этой сделки законодательству и о применении последствий ее недействительности.
Такие требования могут быть заявлены любым заинтересованным лицом.
Кредиторы, чьи требования не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, имеют право требования к третьим лицам, получившим незаконно имущество должника (ч. 11 ст. 142 Федерального закона РФ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. ФЗ от 31 декабря 2004 г. № 220-ФЗ) [55] (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 2002 г. № 7464/99) [56] .
Для возвращения сторон недействительной сделки в то положение, в котором они находились до ее совершения, закон устанавливает обязанность каждой из сторон возместить другой стороне все полученное по сделке. Если же возвратить полученное в натуре невозможно, то необходимо возместить стоимость в деньгах. В случаях невозможности возвратить полученное в натуре (пользование имуществом, выполненная работа, оказанная услуга) размер возмещения может быть определен исходя из установившихся в данных условиях размеров платы за пользование имуществом, выполнение аналогичных работ и оказание услуг (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).
Акционерная компания "Сапплай энд Менеджмент (Ю. К.) Лимитед" (Великобритания) обратилась в Арбитражный суд с иском к ООО "Интеллект-Консалт" о признании недействительным договора о купле-продаже здания, заключенного между истцом и ответчиком, и о применении последствий недействительности сделки.
Решением суда иск удовлетворен. Суд признал названный договор недействительным и применил последствия недействительности сделки, указав, что собственником здания является акционерная компания на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Определением суд разъяснил решение в том, что договоры купли-продажи, по которым имущество перепродано третьим лицам, не являлись предметом спора по настоящему делу.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные решение и определение отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
По договору купли-продажи акционерная компания продала ответчику спорное здание.
Между тем, как установлено судом, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся руководителем или иным должностным лицом компании. Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто. Поэтому суд на основании ст. 53 и 168 ГК РФ признал сделку купли-продажи недействительной.
Применяя последствия недействительности сделки, суд, сославшись на ч. 2 ст. 167 ГК РФ, в резолютивной части решения указал: считать собственником здания акционерную компанию "Сапплай энд Менеджмент (Ю. К.) Лимитед" на основании свидетельства о государственной регистрации права.
Однако такое решение не соответствует положениям ч. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которым при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Истцом было заявлено требование о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки. Требование о признании права собственности истцом не заявлялось.
Между тем из имеющихся в деле документов следует, что ответчик продал спорное здание ООО "Старая Ладога" по договору купли-продажи. Право собственности покупателя на недвижимость было зарегистрировано городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (имеются свидетельство о государственной регистрации права собственности и запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
В последующем ООО "Старая Ладога" продало указанное здание ООО "Лидер Экспо" по договору купли-продажи, на основании которого этому покупателю Москомрегистрацией выдано свидетельство и учинена запись в названном реестре.
Таким образом, собственником спорного здания в реестре значится ООО "Лидер Экспо".
Однако данные обстоятельства остались без исследования и оценки суда. В частности, суд не выяснил, в чьем фактическом владении находилось спорное имущество и производились ли ответчиком платежи по оспариваемому договору.
Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2002 г. № 4802/02) [57] .
Кроме признания недействительным договора продажи недвижимости на практике имеют место иски о расторжении данного договора по различным основаниям.
В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 15 Постановления от 25 февраля 1998 г. поясняет следующее.
При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании ч. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.