Всего за 109 руб. Купить полную версию
Отказ в иске о признании недействительным договора купли-продажи от 10 августа 1998 г. суд мотивировал тем, что покупатель спорного помещения – торговый дом – является добросовестным приобретателем, так как не знал и не мог знать о том, что продавец по договору – ЗАО "КМК-Инвест" – не вправе был отчуждать имущество, а поэтому согласно ст. 302 ГК РФ собственник не праве истребовать у него это имущество.
По тем же мотивам суд констатировал отсутствие оснований для признания недействительными последующих сделок купли-продажи спорного помещения.
Между тем в соответствии с п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском о признании сделки недействительной и об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Однако, если иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, предъявлен к добросовестному приобретателю, отвечающему требованиям ст. 302 ГК РФ, несмотря на признание сделки недействительной, в возврате имущества должно быть отказано.
В исковом заявлении истец утверждал, что спорное помещение находилось и находится в пользовании его структурного подразделения, а покупатели и продавцы по оспариваемым договорам нежилым помещением фактически не владели.
ЗАО "Новотэк", возражая против указанных доводов истца, утверждало, что после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности оно разместилось в спорном помещении, заключило договоры по его эксплуатации с соответствующими организациями.
Судом указанные обстоятельства не выяснялись, хотя признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение.
Вывод апелляционной инстанции о том, что спорное помещение не выбывало из владения истца по сделкам о его отчуждении, также не подтвержден имеющимися материалами дела.
Как видно из решения Арбитражного суда от 21 января 2000 г., судом по данному делу признано установленным, что после продажи спорного помещения и фактической передачи его первоначальному покупателю – ЗАО "КМК-Инвест" – данных о добровольном возврате помещения истцу кем-либо из покупателей не представлено.
Прекращение судом апелляционной инстанции производства по делу в части исковых требований о применении последствий недействительности сделки путем признания недействительной регистрации права собственности ЗАО "Новотэк" на спорное помещение нельзя признать законным.
При таких обстоятельствах спорные судебные акты суд признал подлежащими отмене как принятые по неполно исследованным материалам дела, дело – направил на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2001 г. № 5482/00) [51] .
Довольно часто встречаются арбитражные дела, в которых неправильно установлен порок воли собственника, так как изначально неверно определяется момент выбытия имущества из владения собственника.
Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с иском об истребовании нежилого помещения – здания магазина от предпринимателя. Истец мотивировал свои исковые требования тем, что данное здание являлось муниципальной собственностью и не могло быть продано по долгам акционерного общества.
На торгах по долгам акционерного общества в качестве имущества, ему принадлежащего, продано здание магазина. С победителем торгов – предпринимателем заключен договор купли-продажи, и здание ему передано по акту приема-передачи. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда торги признаны недействительными, однако к тому моменту здание уже было продано предпринимателю.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что спорное здание выбыло из владения комитета по управлению муниципальным имуществом как представителя собственника помимо его воли, поскольку комитет здание не продавал.
Такая позиция суда представляется ошибочной. В данном случае спорное здание было передано акционерному обществу по договору о передаче на праве полного хозяйственного ведения, однако выбыло из владения собственника по его воле еще задолго до продажи здания на торгах. Отсутствие воли комитета по управлению муниципальным имуществом на продажу здания правового значения для истребования имущества от предпринимателя не имеет.
Отменяя решение суда, кассационная инстанция указала на следующее. Из положений ч. 1 ст. 302 ГК РФ следует, что возможность истребования имущества от добросовестного приобретателя зависит от того, каким образом имущество первоначально выбыло из владения собственника и попало к лицу, которое не имело права его отчуждать.
Таким образом, не всегда правильно судами применяется ст. 302 ГК РФ, защищающая добросовестного приобретателя от истребования имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2002 г. № 5068/02) [52] .
Некоторые арбитражные решения, основываясь на п. 25 Постановления Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г., отказывают в применении последствия недействительности сделки, когда об этом просит ее сторона, тем самым делая добросовестность приобретателя исключительной.
Высший Арбитражный Суд РФ в вышеуказанном постановлении дает арбитражным судам следующее разъяснение: "Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано" (п. 25).
Из данного разъяснения следует, что собственник может предъявить не только виндикационный иск, но и иск о применении последствий недействительности последующих сделок. Здесь усматривается процессуальное несоответствие, собственник не является стороной последующих сделок и не имеет заинтересованности в них, а в соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено только заинтересованным лицом.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).
Таким образом, по следующей сделке собственник уже ничего ни от кого получить не может.
С другой стороны, добросовестность приобретателя защищает его от истребования у него имущества. Такое положение больше пришлось по душе арбитражному суду, и в основном оно является мотивом для отказа, как в виндикационных исках, так и в исках о применении последствий недействительности сделок.
Но Высший Арбитражный Суд РФ не пояснил, как действовать судам, на чем основываться, кроме ГК РФ, при вынесении решения по искам о признании договора купли-продажи недействительным, ведь, как правило, собственник по таким делам заявляет два требования – признать договор недействительным и применить последствия недействительности сделки (или виндикационный иск). И судами слепо выполняется данное разъяснение – договор признается недействительным, а истребовать имущество не представляется возможным, так как приобретатель добросовестный. В этом-то и казус п. 25 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.
Открытое акционерное общество "Мельник" обратилось в Арбитражный суд с исковым требованием к подразделению судебных приставов, ООО "Панджшер" и предпринимателю Казанцеву о признании недействительными торгов от 18 ноября 1999 г. по продаже недвижимого имущества – складов, проведенных по заявке подразделения судебных приставов ООО "Панджшер" и предпринимателем Казанцевым.
В последующем истец до принятия судом решения изменил предмет искового требования о признании недействительными торгов, дополнив его требованиями о признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи складов от 18 ноября 1999 г. с предпринимателем Поповым и применении последствий недействительности названной сделки в виде возврата предпринимателем истцу указанного имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что недвижимое имущество, проданное в результате торгов, на момент их проведения не принадлежало обществу "Алтайская компания", а находилось в собственности общества "Мельник".
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Судами апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения.
В заявлении в Высший Арбитражный Суд РФ предприниматель Попов просит пересмотреть в порядке надзора принятые по делу судебные акты по тем мотивам, что общество "Мельник" является ненадлежащим истцом по данному делу, поскольку продало спорное имущество обществу "Алтайская компания" по договору купли-продажи от 18 сентября 1996 г. Предприниматель Попов как покупатель имущества на торгах является добросовестным приобретателем.
Президиум считает, что все принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.