Всего за 109 руб. Купить полную версию
Вопрос о предоставлении покупателю оставшейся части земельного участка может быть решен в порядке, установленном действующим законодательством.
Постановление администрации, обязывающее товарищество с ограниченной ответственностью заключить с ней договор аренды, признано незаконным как противоречащее принципу свободы договора (п. 1 Обзора практики по земельному законодательству).
В п. 5 Обзора практики по земельному законодательству Высшего Арбитражного Суда РФ дает пояснение на случай, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии о наложении на него штрафа за самовольное занятие земельного участка.
Свои требования истец обосновал тем, что расположенное на указанном земельном участке здание он приобрел в собственность по договору купли-продажи и в соответствии со ст. 552 ГК РФ вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал со ссылкой на отсутствие у общества правоустанавливающих документов на земельный участок, в силу чего оно не может считаться надлежащим его пользователем.
Суд кассационной инстанции решение отменил, дело передал на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
При разрешении данного вопроса суд сослался на ч. 3 ст. 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", поскольку спорный земельный участок входит в состав муниципальной собственности. Согласно данной норме органы местного самоуправления, уполномоченные сдавать в аренду земельные участки, не вправе были отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости. В настоящее время данный Федеральный закон утратил свою силу в связи с принятием нового Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", который не регулирует данные отношения. Отчуждение земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, производится на основании ст. 28 Федерального закона о приватизации от 21 декабря 2001 г., в частности ч. 3 ст. 28 данного Федерального закона поясняет: собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При изложенных обстоятельствах неперезаключение договора аренды указанного земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие.
Статья 553 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если же условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Здесь усматривается противоречие между содержанием ст. 553 ГК РФ и указанным абзацем ч. 4 ст. 35 ЗК РФ.
В этом случае в соответствии с абз. 3 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Следовательно, правило ст. 553 ГК РФ может действовать лишь тогда, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость оказались в разных руках.
Особое внимание уделяет арбитражная практика делам по поводу признания недействительным договора купли-продажи.
Недействительность сделки означает наступление не того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ различают сделки оспоримые и ничтожные.
Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.
Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица.
В ст. 12 ГК РФ способами защиты гражданских прав названы такие, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки. В данной норме признание недействительной ничтожной сделки не названо способом защиты прав. Судебная же практика признает возможность признания ничтожной сделки недействительной по решению арбитражного суда [50] . Обращение в арбитражный суд с иском о признании ничтожной сделки недействительной обычно имеет смысл, поскольку нередко не только сторонам, но и суду, рассматривающему спор, не совсем ясно, является ли такая сделка ничтожной или она оспорима.
Необходимость разграничения оспоримых и ничтожных договоров возникает и при рассмотрении дел о регистрации договоров или перехода права собственности, уклонения регистрирующего органа от государственной регистрации и других.
Имеет смысл рекомендовать вопрос о недействительности ничтожного договора выносить на разрешение суда (при отсутствии такого решения одна сторона будет считать договор ничтожным, а другая, наоборот, действительным, поскольку он в суде не оспорен). Проблема же заключается в том, что правоприменительная практика исходит из возможности признания исполненной сделки ничтожной, причем без применения последствий ее недействительности.
Так как в соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ применение последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе – право суда, а не обязанность, то он (суд) почти никогда не прибегает к такому праву. Порой суду очень трудно определить правомочность сторон в отношении предмета спора без участия сторон.
В практике нередко встречаются судебные акты, в которых суд рассматривает иски о признании недействительными нескольких последовательных сделок.
Открытое акционерное общество "Кузнецкий металлургический комбинат" (далее – комбинат) обратилось в Арбитражный суд с иском к ЗАО "КМК-Инвест", ОАО "Торговый дом "КМК" (далее – торговый дом), ООО "Инкомресурс", ЗАО "Новотэк" о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения: от 10 августа 1998 г., заключенного между ЗАО "КМК-Инвест" и торговым домом; от 12 ноября 1998 г., заключенного между торговым домом и ООО "Инкомресурс"; от 21 декабря 1998 г., заключенного между ООО "Инкомресурс" и ЗАО "Новотэк".
Исковые требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 5 мая 1999 г. договор купли-продажи указанного нежилого помещения от 20 февраля 1998 г., заключенный между комбинатом и ЗАО "КМК-Инвест", признан недействительным, в связи с чем последнее не приобрело права собственности на спорное помещение и не вправе было отчуждать его. Поэтому договор от 10 августа 1998 г. и все последующие договоры купли-продажи являются ничтожными.
Спорное помещение с 1980 г. по настоящее время занимает структурное подразделение истца, а покупатели и продавцы по оспариваемым договорам нежилыми помещениями фактически не владели.
Одновременно в порядке применения последствий недействительности сделок истец просил признать недействительным свидетельство от 22 декабря 1998 г. о праве собственности на спорное нежилое помещение, выданное обществу "Новотэк".
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования в части признания недействительными оспариваемых договоров купли-продажи удовлетворены, в части признания недействительным свидетельства от 22 декабря 1998 г. производство по делу прекращено.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается указанные решение суда первой и постановление апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.