Всего за 109 руб. Купить полную версию
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, судами апелляционной и кассационной инстанций не исследовался вопрос о том, в какой мере оспариваемое свидетельство нарушает права истца, не выяснялся вопрос о фактическом пользовании истцом помещениями в здании, имея в виду, что часть занимаемых по договору аренды помещений государственное предприятие без согласия арендодателя передало в субаренду другому юридическому лицу.
В связи с этим постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По смыслу названной статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Поэтому ответчиком по такому требованию является также правообладатель зарегистрированного права.
Несмотря на то что истец в обоснование своих требований ссылался на отсутствие у ЗАО "Тискино" правовых оснований считать себя единоличным собственником спорного объекта недвижимости и на незаконность сделки по передаче объединению "Тискино" этого объекта в собственность, суд рассмотрел вопрос о правомерности заключения договора купли-продажи, по которому правопредшественник ЗАО "Тискино" приобрел в собственность спорное здание, необоснованно отклонив ходатайство акционерного общества о привлечении его к участию в деле в качестве ответчика.
Поскольку судебные акты приняты по недостаточно полно исследованным материалам дела, они подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июля 2001 г. № 4794/00) [48] .
В ч. 1 ст. 552 ГК РФ содержится правило о том, что при продаже зданий и сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. Причем решение вопроса о виде прав на земельный участок, передаваемых покупателю, отдано на усмотрение сторон. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования. Данные нормы необходимо применять в соответствии ст. 35, 37 ЗК РФ.
ЗК РФ устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Общество с ограниченной ответственностью "Калужский рынок" обратилось в Арбитражный суд с иском о взыскании с товарищества с ограниченной ответственностью "Хозяюшка-1" задолженности за пользование земельным участком и суммы упущенной выгоды, также заявлено требование об освобождении земельного участка.
Решением суда иск удовлетворен в части взыскания убытков. Требование об освобождении земельного участка к рассмотрению не принято.
Суды апелляционной и кассационной инстанций решение оставили без изменения.
В протесте первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Суд, принимая решение, исходил из того, что истец, являющийся арендатором земельного участка, на котором расположен магазин ответчика, согласно ст. 606 ГК РФ вправе извлекать доходы, получаемые от использования этого участка. Источником доходов для ООО "Калужский рынок" является получение платы за предоставление во временное пользование участков и помещений на арендуемой территории (субаренду) для организаций торговли и предоставление платных услуг лицам, торгующим на рынке.
Истец посчитал упущенную выгоду согласно тому, что ответчик с 01 января 1998 г. не вносит плату за пользование земельным участком.
С 24 января 1994 г. ответчик является собственником магазина-палатки, расположенного на территории рынка. Данный факт судом не был проверен.
Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ при продаже здания, сооружения, другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Высший Арбитражный Суд РФ обоснованно направил дело на новое рассмотрение, так как при разъяснении материалов дела не был выявлен ряд обстоятельств: является ли магазин-палатка объектом недвижимости или же временным некапитальным строением; правомерно ли включение в договор аренды земельного участка, заключенный между управой города и ТОО "Калужский рынок", площади земельного участка, занятого магазином ответчика (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 августа 2000 г. № 9144/99) [49] .
При переходе прав на земельный участок при продаже недвижимости существует две особенности.
Первая: когда собственник недвижимости является одновременно собственником расположенного под ней земельного участка. Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ в таком случае здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, может быть продано только вместе с земельным участком. Исключение составляют два случая:
1) отчуждение части здания, сооружения, строения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.
Вторая: недвижимость в виде здания, строения, сооружения принадлежит на праве собственности одному лицу, в то время как земельный участок, на котором она расположена, принадлежит на праве собственности другому лицу. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК РФ).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т. п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной согласно ст. 166–168 ГК РФ.
В соответствии с приведенными нормами Высшего Арбитражного Суда РФ дает следующее пояснение.
При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости (в данном случае на праве постоянного (бессрочного) пользования), если иное не предусмотрено законом.
Товарищество с ограниченной ответственностью (покупатель недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации города о предоставлении ему в аренду земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику строения на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Свои требования истец обосновал тем, что он приобрел строение в собственность по договору купли-продажи, поэтому, исходя из смысла ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ, вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Ответчик в подтверждение правомерности своих действий сослался на следующее. Статья 31 ЗК РСФСР, определяющая в качестве основного документа, удостоверяющего право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, государственный акт, выдаваемый и регистрируемый соответствующим Советом народных депутатов, а также ст. 12 ЗК РСФСР, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими. Поэтому документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в настоящее время выдаваться не могут. Статья 37 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины "переходит (приобретает) право пользования", что должно рассматриваться как переход условий пользования землей – сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а не вида пользования. Поскольку законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования, последний вправе решать этот вопрос самостоятельно.
Исковые требования судом были удовлетворены.
Согласно ст. 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. На основании ст. 305 ГК РФ это право защищается законом в равной степени с другими правами и может быть ограничено только на основании федерального закона (ч. 2 ст. 1 ГК РФ).
Часть 1 ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Согласно вышеизложенной статье, а также ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.