Всего за 109 руб. Купить полную версию
Анализ данного примера прежде всего обращает внимание на то, что в Обзоре не приводятся ссылки на пункты Правил ведения ЕГРП, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения данного дела в Законе о регистрации прав и Правилах ведения ЕГРП не содержалось норм на недопустимость противоречий в Едином государственном реестре. Тогда непонятно, чем конкретно мотивировал суд вышеназванное решение.
Как сказано выше, собственник вещи имел право заключить два договора купли-продажи одной и той же вещи, только для этого собственника в случае исполнения одного договора и неисполнения другого наступили бы последствия в виде возмещения убытков.
Вот в случае если бы один и тот же объект продавали разные лица, противоречие было бы налицо, так как возникла бы неясность в том, кто же из продавцов является собственником имущества.
Что касается противоречий в документах, то о них в ст. 20 Федерального закона о регистрации прав в его действовавшей на момент рассмотрения дела редакции вообще не упоминалось. Сегодня в ст. 20 Федерального закона о регистрации прав внесены изменения, и в ней появилось новое основание отказа в регистрации – наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абз. 10. ч. 1 ст. 20 Федерального закона о регистрации прав).
Существует практика применения и иного исполнения обязательств. Так, в п. 3 Обзора практики по купле-продаже Высшего Арбитражного Суда РФ договор купли-продажи нежилых помещений считает заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, т. е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ч. 3 ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ч. 2 ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ч. 3 ст. 560 ГК РФ). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи, поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно ч. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.
В случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).
Понять данную норму поможет следующий пример.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки (п. 1 Обзора практики по купле-продаже).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 1 ст. 2 Федерального закона о регистрации).
Арбитражная практика показывает, что даже хорошо организованная система регистрации прав не может исключить всех случаев, когда право регистрируется не за правообладателем, а за другим лицом.
Спор, возникающий впоследствии, обусловлен, как правило, не самой регистрацией, а столкновением имущественных интересов по поводу обладания вещью.
Лица, считающие себя собственниками, преимущественно заявляют иски о признании права собственности или об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).
Установление практики рассмотрения таких споров прошло не без осложнений. В некоторых случаях наличие в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект фактически являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку арбитражный суд полагал, что единственным допустимым доказательством существования зарегистрированного права собственности является соответствующее свидетельство или выписка из ЕГРП, если только такое свидетельство, выписка из реестра или акт регистрации в целом не оспорены и не признаны недействительными в судебном порядке [46] .
При вынесении таких решений суды ссылаются на нормы ст. 2 Федерального закона о регистрации. По смыслу данной статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права.
При отказе в удовлетворении исковых требований истцу, как правило, указывалось на возможность обращения с отдельным иском об обжаловании акта регистрации права собственности, свидетельства о государственной регистрации или выписки из реестра в порядке, установленном ст. 13 ГК РФ, так как по мнению арбитражного суда обжалование акта регистрации права собственности должно предшествовать самому спору о праве [47] .
Государственное предприятие "Редакция литературно-художественного иллюстрированного журнала "Киносценарии"" обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным свидетельства на право собственности на здание, выданное закрытому акционерному обществу "Тискино".
Истцом в качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Министерство государственного имущества РФ (на стороне истца) и ЗАО "Тискино" (на стороне ответчика).
Решением суда в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены.
Кассационная инстанция оставила постановление апелляционной инстанции без изменения.
В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается упомянутые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Суд считает, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (в ред. от 2 ноября 2004 г.) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Оспариваемым свидетельством зарегистрировано право собственности на нежилое здание. Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды, заключенного с Госкомимуществом России и ЗАО "Тискино", занимает в этом здании помещения.