Всего за 109 руб. Купить полную версию
В данном случае истец не предъявлял требование о разделе рассматриваемого земельного участка.
Отдельные кадастровые планы земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, отсутствуют.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Таким образом, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил отменить все предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении данного дела суду необходимо установить процессуальное положение третьей стороны данного спора – ЗАО "Омскгалантерея", а также уточнить способ защиты гражданского права (ст. 12 ГК РФ) истца (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03) [44] .
Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора (ст. 550 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех без исключения случаях. Данный вывод вытекает из анализа ч. 1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав.
При этом Высший Арбитражный Суд РФ в п. 14 своего Постановления от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" [45] (далее – Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ) поясняет, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ч. 2 ст. 558 ГК РФ) и договор купли-продажи предприятия (ч. 3 ст. 560 ГК РФ).
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному покупателю (ч. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного покупателя (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 14 Постановления Высшего Арбитражный Суд РФ).
Вот пример, который проиллюстрирует данную позицию Высшего Арбитражного Суда РФ.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества (п. 2 Обзора практики по купле-продаже).
А может ли продавец распоряжаться объектом продажи?
Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу категорична.
После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение (п. 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ).
Высший Арбитражный Суд РФ оговаривает данные действия в случае, если передача недвижимого имущества уже состоялась, а если передача недвижимости еще не произошла?
Можно предположить, что действия продавца и в первом и во втором случае будут оцениваться одинаково.
Между сторонами заключается договор купли-продажи на недвижимость, т. е. возникает обязательственное правоотношение. Но с этого момента право собственности продавца на продаваемую недвижимость не прекращается. Оно остается до момента государственной регистрации права собственности на данный объект за покупателем. Продавец вправе распоряжаться продаваемым имуществом в течение некоторого времени после заключения договора. Если продавец решит воспользоваться этим правом и, несмотря на договор продажи недвижимости с первым покупателем, имущество будет продано другому покупателю, то тем самым данные действия обозначат односторонний отказ от исполнения первого договора, что является недопустимым действием согласно ст. 310 ГК РФ.
В данном случае заслуживает особое внимание п. 4 Обзора практики по Закону о регистрации, поскольку законность приведенного в нем решения арбитражного суда вызывает серьезные сомнения.
Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).
Истец не оспаривал сам факт заключения второго договора купли-продажи той же самой квартиры с другим покупателем, но ссылался на то, что хотя первый договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован, в связи с чем истец оставался собственником квартиры согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ и ч. 1 ст. 551 ГК РФ и, оставаясь собственником квартиры, имел право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Поэтому истец считал, что учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.
Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Правила ведения ЕГРП), в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации.