Всего за 109 руб. Купить полную версию
По договору купли-продажи, который был нотариально удостоверен, ЗАО "Центр художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь"" нежилое помещение.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, сослался на то, что в п. 1 договора купли-продажи указан адрес объекта, т. е. определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Однако данный вывод нельзя признать полностью обоснованным.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Между тем договор купли-продажи не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.
Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли-продажи, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в ст. 554 ГК РФ о конкретном указании в договоре его предмета.
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО "Центр художественного проектирования", признав договор купли-продажи незаключенным.
Еще одним существенным условием договора купли-продажи является цена договора.
Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ст. 424 ГК РФ).
Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором (ч. 2 ст. 555 ГК РФ).
Если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (ч. 3 ст. 555 ГК РФ).
Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.
При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное ч. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" [43] (далее – Обзор практики по купле-продаже) доводит до сведения арбитражных судов, что в своих решениях по спору о понуждении заключения договора купли-продажи помещения они должны отразить оценку всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указать предмет и существенные условия договора, в частности цену договора.
Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.
В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.
В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением п. 4.9 Основных положений программы приватизации (в настоящее время Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г. действительны с изменениями, внесенными Указами Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 и от 25 ноября 2003 г. № 1389, в соответствии с которыми все нормы Основного положения признаны утратившими силу, за исключением п. 2.4 и Приложений 2, 3). В настоящее время цена приватизируемой недвижимости определяется на основании ст. 12, 23, 28 Федерального закона о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ можно считать, что условия договора в части цены сторонами не были согласованы, и поэтому договор купли-продажи не может быть заключен.
В данном случае судами вынесены необоснованные решения, так как проект договора, представленный истцом, не был ими рассмотрен с точки зрения законности всех его условий, также не были приняты во внимание возражения ответчика по поводу цены помещения.
Цена является существенным условием договора купли-продажи.
Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение (п. 13 Обзора практики по купле-продаже).
Еще одним существенным условием является присвоение недвижимому имуществу кадастрового номера. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Согласно п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660, кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им единого кадастрового номера.
В связи с изложенным интересно арбитражное дело по иску закрытого акционерного общества "Культторг" к Департаменту недвижимости и Главному управлению архитектуры и градостроительства о принуждении ответчиков подготовить кадастровую карту (план) земельных участков, расположенных под принадлежащими истцу объектами недвижимости.
В ходе судебного разбирательства истец изменил предмет иска – просил суд обязать Департамент недвижимости подготовить и направить ему проекты договоров купли-продажи земельных участков, расположенных под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой по указанному адресу; от требований к Главомскархитектуре отказался.
Своим решением суд обязал Департамент недвижимости подготовить и направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, расположенных под внутриплощадочными дорогами, контейнерной площадкой, которые принадлежали истцу на праве собственности. В отношении Главомскархитектуры производство по делу прекращено.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с данным решением.
ЗАО "Омскгалантерея" в заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов просит отменить их ввиду отсутствия законных оснований для заключения договора купли-продажи части земельного участка, занятого объектами, принадлежащими истцу на праве собственности.
Основания следующие.
Согласно постановлению главы администрации земельный участок площадью 7,42 га, занятый административными зданиями, складскими помещениями и хозяйственными сооружениями, был предоставлен в совместное пользование семи юридическим лицам. В дальнейшем этот участок был предоставлен названным юридическим лицам в бессрочное (постоянное) пользование.
Земельному участку площадью 7,42 га присвоен кадастровый номер.
В соответствии с распоряжением Департамента недвижимости утвержден проект границ участка в качестве единого и неделимого.
Объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, расположены на указанном участке.
То есть суды, удовлетворив исковые требования о принуждении ответчика подготовить и направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, расположенных под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой, тем самым признали за истцом право требовать передачу ему в собственность части земельного участка площадью 7,42 га, который имеет соответствующий кадастровый номер.
Но суды не придали значения письму Главомскархитектуры об отказе производить межевание предмета спора – земельного участка площадью 7,42 га, так как это может привести к нарушению прав собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке.