Всего за 109 руб. Купить полную версию
В частности, Высший Арбитражный Суд РФ поясняет, что если невозможность передачи предприятия вызвана отсутствием у арендатора лицензии и в этом есть его вина, имеет место просрочка кредитора (ст. 406 ГК РФ), в силу чего арендодатель имеет право требовать возмещения возникших у него в связи с этим убытков (ч. 2 ст. 656 ГК РФ) [38] .
В соответствии с ч. 1 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ч. 3 ст. 658 ГК РФ). Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Федерального закона о государственной регистрации. Статья 22 Федерального закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия проводится в учреждении юстиции по месту регистрации правообладателя предприятия. Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует право не только на него как на имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав данного комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта. Регистрирующий орган вправе отказать в ее проведении, если форма договора не соответствует требованиям законодательства.
Высший Арбитражный Суд РФ в соответствии с вышесказанным рассмотрел следующее дело.
Открытое акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительными: договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа, договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа и возврате полученного по указанным договорам имущества.
Свои исковые требования истец мотивировал тем, что на основании названных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства, оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке; договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключения сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
Апелляционная инстанция постановлением решение оставила без изменений. Суд кассационной инстанции решение и постановление апелляционной инстанции по данному делу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановление суда кассационной инстанции отменил, решение и постановление апелляционной инстанции – оставил в силе.
Установлено следующее.
Все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому в соответствии со ст. 609 ГК РФ подлежат обязательной государственной регистрации. Согласно ст. 6, 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с вышесказанным и на основании ст. 168 ГК РФ суды правомерно признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2003 г. № 7291/02) [39] .
Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем у арендаторов иного имущества. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Высший Арбитражный Суд РФ, защищая интересы арендодателя, в своем постановлении поясняет, что арендодатель может быть освобожден от возмещения стоимости таких улучшений, если арендатор при этом нарушил принцип экономичности, который заключается в соответствии произведенных затрат полученной пользе. Иными словами, если в результате таких затрат стоимость арендованного имущества повысилась значительно больше, чем его качество и эксплуатационные свойства, бремя доказывания нарушения арендатором принципа экономичности возлагается на арендодателя (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 96/02) [40] .
Задача автора состоит не в том, чтобы прокомментировать нормы гражданского законодательства, а в анализе судебной арбитражной практики, поэтому не будем рассматривать весь процесс аренды предприятия, так как некоторые аспекты данных арендных отношений не поясняются примерами арбитражной практики.
Глава 2. Купля-продажа недвижимости (продажа недвижимости)
В данной главе рассмотрим судебную арбитражную практику Высшего Арбитражного Суда РФ в отношении спорных дел по договорам купли-продажи недвижимости.
Надо заметить, что, как и в первой главе, здесь будут использованы не только реально разрешенные арбитражные дела Высшего Арбитражного Суда РФ, но и примеры из пояснительных Обзоров Высшего Арбитражного Суда РФ по данной тематике.
Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта – недвижимого имущества.
Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продаже недвижимости.
Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.
По договору купли-продажи (продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, предусмотренное ч. 1 ст. 130 ГК РФ, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 549 ГК РФ).
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. [41]
Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений – местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор – незаключенным.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ своим постановлением от 27 апреля 2002 г. № 11011/01 [42] поясняет, насколько существенным является несоблюдение норм ГК РФ. Высший Арбитражный Суд РФ согласно нормам ГК считает обязательным условием внесение в договор купли-продажи не только адреса объекта продажи, но и точных данных месторасположения нежилого помещения, так как оно является составной частью другого недвижимого имущества, а также площади помещения.
Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом "Центр художественного проектирования" обратился в Арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Магазин "Медведь"" о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения. Иск истец мотивирует тем, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.
Решением суда иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение – об отказе в удовлетворении искового требования.
Суд кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.
Выдвинут протест, в котором предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Какие же основания?