Всего за 109 руб. Купить полную версию
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В иске отказано (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. № 1971/03). [31]
Нежилые помещения по своей сути имеют больше сходства со зданиями и сооружениями, нежели с иными объектами аренды. Значит, есть все основания распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. К аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий и сооружений, его регистрации, порядке передачи объекта и внесения арендной платы. [32]
Именно такой подход изложен в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" [33] (далее – Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ № 53).
Согласно данному письму нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила ч. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее 1 года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с ч. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 2 Информационного Письма Высшего Арбитражного Суда РФ № 53).
Аналогичные разъяснения о регистрации нежилых помещений дают письма Министерства РФ по налогам и сборам от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 "Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц" [34] и от 19 апреля 2000 г. № 02-3-09/88. [35]
Аренда предприятия. По вопросам аренды такого объекта арендных отношений, как предприятие, в "арсенале" Высшего Арбитражного Суда РФ нет ничего. В своих информационных письмах Высшего Арбитражного Суда РФ не нашел применения нормам, регулирующим аренду предприятия. И напрасно. С таким стремительным развитием нашей экономики, с ростом числа богатых людей, которые скупают повсеместно недвижимость, в том числе и муниципальные и государственные предприятия, а затем превращают их в объект аренды, необходимы разъяснения данных арендных отношений на таком уровне, как Высший Арбитражный Суд РФ.
Анализ статистических показателей работы Высший Арбитражный Суд РФ свидетельствует, что на протяжении последних 5 лет было рассмотрено лишь несколько дел, разрешающих споры по аренде предприятия.
Итак, в чем же суть аренды предприятия и что это такое – предприятие?
Предприятие – имущественный комплекс, который представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а одну непотребляемую совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества, образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия – недвижимые вещи – могут иногда находиться вне места расположения основной массы недвижимого имущества, образующего предприятие – в других регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом) [36] .
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 132 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим в отношении предприятия как предмета арендных отношений. Так, помимо прав требования в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 565 ГК РФ).
К аренде предприятий применяются правила 4 параграфа об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено нормами ГК РФ об аренде предприятий (ч. 2. ст. 650 ГК РФ). Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.
Арендодателями предприятия могут быть юридические лица и граждане-предприниматели, имеющие на данное предприятие право собственности. При аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только орган Мингосимущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.
Унитарное предприятие создается и существует как юридическое лицо, наделенное в силу указания закона (ч. 1 ст. 113 ГК РФ) специальной правосубъектностью. При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса оно как юридическое лицо лишается имущества, служившего базой его специальной правосубъектности. Вследствие этого в случае сдачи в аренду предприятия как имущественного комплекса унитарное предприятие, владевшее им как юридическое лицо, должно быть ликвидировано или преобразовано по решению собственника – государства, муниципии (ч. 1 ст. 295 ГК РФ).
Проанализируем ситуацию.
Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился с иском в арбитражный суд о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса с правом выкупа, заключенного между унитарным предприятием и акционерным обществом.
Истец свои требования мотивировал тем, что унитарное предприятие распоряжалась сданным им в аренду имуществом на праве хозяйственного ведения.
Данное унитарное предприятие является муниципальным предприятием. Сданный им имущественный комплекс является муниципальной собственностью. В соответствии с ч. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.
Из материалов дела видно, что такое согласие получено не было. Вернее сказать, оно не было испрошено ответчиком по делу.
Судом договор аренды между унитарным предприятием и акционерным обществом был признан недействительным.
Данное решение основывалось ст. 173 ГК РФ, которая предусматривает, что сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
Надо признать, что по материалам дела нет уверенности в том, что судом были исследованы все обстоятельства данной сделки, например не был доказан факт "знания" акционерного общества о незаконности данной сделки (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. № 8490/99) [37] .
Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.
Для ведения деятельности, связанной с использованием предприятия, требуются государственные лицензии. Арендодатель не имеет права передавать права, полученные по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. Данное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью их носителя и в силу этого по общему правилу не подлежат передаче. Следовательно, арендатор должен получить лицензию лично.
Если в состав передаваемого по договору предприятия включаются обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него лицензии, то по этим обязательствам продолжает отвечать сам арендодатель. Это естественно, поскольку отсутствие лицензии у арендатора лишает его права заниматься лицензируемым видом деятельности, а в ряде случаев и владеть арендованным предприятием. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов в обязательствах, связанных с передаваемым предприятием. В то же время и арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение или задержка в получении арендатором лицензии вызваны его виновными действиями.