Всего за 109 руб. Купить полную версию
Поскольку предметом договора является имущество, оценка которого представляет определенные сложности, стороны могут руководствоваться методиками, разработанными компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер.
В расчет арендной платы за пользование арендованным зданием и сооружением включается также арендная плата за земельный участок, который в обязательном порядке предоставляется арендатору в соответствии со ст. 652 ГК РФ (ч. 2 ст. 654 ГК РФ). Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования.
Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения – квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и т. д.) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера (ч. 3 ст. 654 ГК РФ).
Содержание договора аренды зданий и сооружений не подверглось серьезным изменениям. Обязанности сторон по данному договору сохранились.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).
Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.
Договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений: арендных отношений по поводу использования здания (сооружения); отношений по поводу использования части земельного участка. [29]
Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ.
Одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ч. 1 ст. 652 ГК РФ). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, на котором расположено здание или сооружение. Стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения.
Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.
Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. В настоящее время никаких иных прав на земельный участок, кроме тех, которые происходят из договора аренды, частные лица получить не могут. Следовательно, земельный участок можно передать в безвозмездное срочное пользование на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК РФ) или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ч. 2 ст. 652 ГК РФ).
В тему данным нормам закона проанализируем следующее арбитражное дело.
АО "Дэнис" (арендодатель) предъявляет исковые требования к АО "Гувер" (арендатору) о взыскании арендной платы за земельный участок на котором расположено арендуемое ответчиком здание.
В данной ситуации происходит следующее.
Между сторонами заключен договор аренды здания и установлена арендная плата, которая вносилась ответчиком регулярно в соответствии с установленными договором сроками. Истец требует взыскать также и арендную плату за землю, на которой расположено данное здание, в соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Судом установлено, что ответчик вносил арендную плату только за арендованное им здание, это подтверждается квитанциями об оплате, а также техническими характеристиками здания.
Частью 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрено, что если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Материалы дела и ст. 652, 654 ГК РФ подтверждают исковые требования истца и поэтому они подлежат удовлетворению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2002 г. № 5275/02). [30]
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка (ч. 3 ст. 652 ГК РФ).
Здания по своему назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилые помещения были намеренно выделены в отдельное рассмотрение, так как арендные отношения по данному объекту урегулированы Жилищным кодексом РФ.
Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений.
К нежилым относятся помещения, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения и, наоборот, в жилом многоквартирном доме могут находиться нежилые помещения.
Нежилые помещения не занимают и не могут занимать обособленного участка. Выделение обслуживающего такие помещения участка теоретически невозможно, практически возможно, но недостижимо. Действующее законодательство исходит из необходимости заключить в таких случаях договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).
ООО "Шерб" обратилось в арбитражный суд г. Москва с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и Московским земельным комитетом, и обязании ответчика совершить такую регистрацию.
Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью.
Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Москомрегистрация полагает, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.
Ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли на основании абз. 3 ч. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав представленный на регистрацию договор по форме и содержанию не соответствующим требованиям ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в части множественности лиц на стороне арендатора.
Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ООО "Шерб", т. е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа г. Москвы, согласно которому ООО "Шерб" установлены 47/1000 доли в праве аренды земельного участка площадью 1,283 га, расположенного по указанному адресу, на условиях аренды сроком на 5 лет для эксплуатации административных и складских помещений и помещений кафе в составе гаражного комплекса.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.
В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ЗК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 36 ГК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ГК РФ, федеральными законами.