31. Разновидности найма жилого помещения
Социальный наем жилого помещения. По данному договору одна сторона - собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Нанимателем является гражданин России, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным главой 7 ЖК РФ.
Данный договор может быть как возмездным, таки безвозмездным, заключается без установления срока.
Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира и т. д.). Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.
Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) запрещать вселение граждан;
3) давать согласие на обмен жилых помещений и т. д.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) производить ремонт;
3) осуществлять капитальный ремонт помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) производить обмен или замену помещения;
4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность и надлежащее состояние помещения;
3) производить текущий ремонт;
4) своевременно вносить плату за наем.
Коммерческий наем жилых помещений.
Собственник жилого помещения вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем. Сдавая внаем жилое помещение, собственник и наниматель заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. В нем стороны по соглашению закрепляют условия найма жилья. Стороны должны договориться, на какой срок они заключают настоящий договор (краткосрочный или долгосрочный). Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Наряду с указанными условиями в договоре определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора.
32. Договор найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда
По договору найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда одна сторона - собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания.
Предметом данного договора выступают жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищным фондам.
Нанимателем является гражданин РФ, состоявший на жилищном учете, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Данный договор может быть как возмездным, таки безвозмездным, заключается без установления срока в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя, собственника либо собственниками жилых помещений;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений, членами семьи нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий хроническим заболеванием, при котором совместное проживание с ним невозможно, и не имеющими иного жилого помещения.
Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги;
2) запрещать вселение граждан;
3) давать согласие на обмен жилых помещений.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома;
3) осуществлять капитальный ремонт помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества.
Наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) производить обмен или замену помещения;
4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта.
Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению;
2) обеспечивать сохранность и надлежащее состояние помещения;
3) производить текущий ремонт;
4) своевременно вносить плату за наем.
33. Поднаем
Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (от. 76 ЖК РФ). Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ним членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ст. 51 ЖКРФ.
В соответствии со от. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Если поднаниматель жилого помещения или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, допуская его разрушение и т. п., наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения.