34. Понятие договора аренды жилых помещений
По договору аренды жилых помещений арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В аренду передаются земельные участки и природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания и т. д.
Порядок, условия платежей и сроки определяются договором.
Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них.
Сторонами выступают арендодатель и арендатор.
Арендатор - юридическое лицо.
При его реорганизации его правопреемнику не может быть отказано во вступлении в договор аренды с правом выкупа на оставшийся срок, а также оформлении права собственности на жилое помещение при добросовестном исполнении своих обязательств.
При ликвидации - договор прекращается.
Арендатор обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), содержать помещение в исправном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома;
2) не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения арендодателя;
3) своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения;
4) в установленные сроки вносить арендную плату, платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом и т. д.
Арендатор вправе:
1) потребовать предоставления жилого помещения в соответствии с ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если арендодатель не предоставил арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре;
2) по истечении срока договора оформить жилое помещение в собственность в соответствии с действующим законодательством и т. д.
Права и обязанности арендодателя:
1) арендодатель в месячный срок после подписания договора обязан предоставить жилое помещение, соответствующее условиям договора и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ арендатору в жилое помещение;
2) арендодатель обязан содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома и обеспечивать необходимыми жилищно-коммунальными и другими услугами;
3) при досрочном расторжении договора арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения неоплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных арендодателю досрочным прекращением договора и т. д.
Расторжение договора допускается по соглашению сторон.
35. Приобретение гражданами жилья в частную собственность
Еще Совет Министров СССР отмечал, что важную роль в решении жилищной проблемы играет предоставление гражданам возможности приобретать в собственность квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда. Это способствует бережному отношению к жилью и повышению его долговечности, а также закреплению кадров. Продажа гражданам квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда, как показывает опыт других стран, содействует ускорению решения жилищной проблемы и повышению трудовой активности населения.
В собственность гражданам могут быть проданы незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи, кроме квартир в домах закрытых военных городков.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части является гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом помещении. Эта норма является формой реализации от. 40 Конституции РФ, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане, граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма.
36. Приобретение жилья в порядке наследования. Завещательный отказ (легат)
Завещательный отказ - возложение на наследника по завещанию исполнения каких-либо обязательств в пользу одного или нескольких лиц - отказополучателей.
Завещатель может указать в завещании срок выполнения наследником этого обязательства.
Отказополучателями могут быть лица, как входящие, так и не входящие в круг наследников по закону.
Право на получение завещательного отказа действует в течение 3 лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Но в завещании может быть назначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа.
Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (от. 33 ЖК РФ).
Предметом завещательного отказа может быть:
1) передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или пользование вещи или имущественного права из состава наследства;
2) приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества;
3) выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги и т. п.
Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Важно отметить, что при последующем переходе права собственности на имущество, входящее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными сторонами.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
37. Договор залога права собственности на квартиру в строящемся доме
Договор залога права собственности на квартиру в строящемся доме - договор, заключаемый между коммерческим банком (залогодержатель) и юридическим или физическим лицом (залогодатель) по поводу предоставления банком денежного кредита под залог принадлежащего залогодателю права собственности на квартиру в строящемся доме.
Должником по отношению к залогодателю является строительная организация, которая обязуется передать залогодателю в счет долевого участия в строительстве жилого дома в соответствии с п. 5 от. 5 Закона "Об инвестиционной деятельности" и от. 24 ЖК РФ в собственность квартиру.
В договоре должна быть определена балансовая стоимость квартиры.
Залогодатель обязан:
1) совершать действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права;
2) не совершать уступки заложенного права;
3) не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости;