Надеюсь, донесла до вас свои мысли и теперь у вас будет больше доверия к нам брокерам, как к специалистам. Также напоследок хочу поделиться с вами несколькими инвестиционными стратегиями в недвижимости, которые на данный момент наиболее популярны:
сдача квартир/апартаментов в аренду посуточно/длительный срок (при посуточной сдаче доходность выше);
покупка машиномест и кладовок для дальнейшей перепродажи (отличный старт для начинающих инвесторов);
покупка квартир «в бетоне» для дальнейшей перепродажи с ремонтом (доходность будет выше в бизнес-классе и премиум сегменте);
покупка квартир под флиппинг (покупаем «убитые» квартиры, которые недооценены на рынке и делаем из них «конфетки», начинать лучше всего с регионов, там можно заходить в эту стратегию с меньшим бюджетом);
покупка коммерческих помещений на «красной линии» (первая линия от дороги) на первых этажах в крупных ЖК на стадии строительства, заключение предварительного договора с арендатором (есть два варианта получения дохода: доход с аренды, доход с продажи готового арендного бизнеса);
покупка земельных участков под ИЖС (дальнейшая перепродажа, либо сдача в аренду самостоятельно или через управляющую компанию);
инвестиции в строительство склада light industrial (три варианта: дальнейшая перепродажа готового склада, сдача в аренду, продажа готового арендного бизнеса, то есть склада с арендатором).
И этот список можно ещё долго продолжать. В мире недвижимости океан возможностей, но и не забываем о том, что и очень много рисков, поэтому, конечно, нужно всегда всё просчитывать (анализ, прогноз, доходность и другие показатели) и работать с профессионалами.
Уверена, что информация, которой я поделилась с вами в этой главе, была вам полезна, и вы почерпнули что-то новое и интересное для себя. Жду Вас на диагностике и разборе вашей текущей ситуации! С уважением к вам и с любовью к недвижимости, Ваш консультант в сфере недвижимости, Ольга Алябьева.
Контакты для связи:
Ссылка на радио эфир
Telegram
VK
Сайт
Отсканируй QR-код для записи на консультацию
Почему вам нужен юрист по недвижимости? Александр Бердников
Дорогие читатели! Рад приветствовать вас. Меня зовут Бердников Александр Евгеньевич. Я руковожу коллегией адвокатов «Поляница, Бердников и Партнёры» Краснодарского края, являюсь адвокатом этой же организации. Данная коллегия объединена профессионалами в разных областях права, имеющими опыт работы в органах следствия и прокуратуры. Хоть недвижимость не является моей личной компетенцией, поскольку занимаюсь уголовными и гражданскими делами экономической направленности, в сфере защиты интеллектуальной собственности, нарушения обязательств по договорам, хотелось бы поговорить именно о данной тематике, которая представляется одной из наиболее актуальных.
Хочу немного познакомиться и рассказать о себе. Я окончил Российский государственный социальный университет по специальности юриспруденция, получил диплом специалиста. В настоящее время являюсь аспирантом Южно-Российского института управления филиала ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации».
Перед тем как прийти в адвокатуру и начать заниматься адвокатской деятельностью, работал в должности старшего следователя, а затем юриста коммерческой организации.
Что же сейчас? Сейчас я не только практикую в своей области интересов и компетенций. Мной уделяется много времени на получение новых знаний, развитие уже полученных профессиональных навыков и практик, участие в научных конференциях.
Наверное, у вас возникает вопрос: «Зачем же тебе понадобилось писать о недвижимости?».
Как было сказано выше, недвижимость не является личной компетенцией, но поскольку она является разновидностью экономической преступности, за последние 56 лет приходилось работать с застройщиками и обманутыми дольщиками при расследовании уголовных дел, рассмотрении гражданских исков в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, где встречались самые различные ситуации от простого обмана до вывода денежных средств.
К большому сожалению, недвижимость всегда будет оставаться актуальной темой для обсуждения практикующими юристами и адвокатами. Развитие данного сегмента рынка и модернизация законодательства, направленного на защиту прав и законных интересов добросовестных участников, порождает новые схемы обмана.
К примеру, несмотря на принятый 30 декабря 2004 года Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту закон 214), количество проблемных объектов и обманутых дольщиков не достигло нулевой отметки. Преступность продолжает адаптироваться к мерам, принятым государством, предлагая покупателям различного рода суррогаты гражданско-правовых сделок (договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи).
Возникает вполне логичный вопрос: «Почему при таком количестве юристов, принимаемых мерах и ужесточению ответственности тема не теряет актуальности?». Ответ на него кроется на поверхности и достаточно прост. При покупке недвижимости, как правило, люди ориентируются на собственный опыт, доверяются недобросовестным риэлторам, задача которых состоит в продаже несмотря ни на что при относительно нулевой ответственности, поддаются на обман «отделов продаж», низкую цену, да и просто не желают нести дополнительные расходы для проверки и/или сопровождения сделки.
Теперь разберём всё сказанное более подробно, а затем рассмотрим примеры из моей собственной судебной практики и из рассказов коллег.
Собственный опыт. В голову приходят слова: «Да я сто раз так делал». Но всё же хочется вернуться к здравому смыслу. Когда мы заболеваем, то идём к врачу. Если у меня ОРВИ, то я не пойду к травматологу. В случае с собственным опытом ситуация аналогична. Даже если приобретён какой-то опыт в покупке/продаже недвижимости, либо имеется юридическое образование, но основной профиль связан, к примеру, с семейным правом, не стоит полагаться на себя, потому что в дальнейшем свой опыт может стоить дороже.
Посредники (риэлторы). В законодательстве Российской Федерации отсутствует как таковая ответственность посредников (риэлторов), связанная с тематикой ведения чужих дел. Выгодоприобретателем и лицом, которое несёт ответственность за все убытки, является продавец или покупатель недвижимости, поскольку они являются стороной по сделке. Посредник может быть привлечён к ответственности при наличии умысла, сговора или собственной халатности, если последнее предусмотрено договором или удалось это доказать в ходе судебного разбирательства. Как правило, договоры с риэлторами достаточно размыты, что, если наступают негативные последствия сделки для какой-то из её сторон, приводит к невозможности возврата своих денег.
При заключении договора с риэлтором стоит обращать внимание на подробное описание предмета договора, обязанностей каждой стороны (они не должны включать общий перечень, чаще всего невыполняемых даже наполовину, услуг), чёткий срок оказания услуг, неустойку и самое главное ответственность, которая наступит для риэлтора, если он халатно отнесётся к принятым на себя обязательствам. При этом стоит обращать внимание не только на указанные пункты договора, но и на его правовую природу. Как правило, при оказании услуг клиенту риэлторы используют два вида гражданско-правовых сделок оказание возмездных услуг и агентский договор. Казалось бы, что в итоге вы получайте один и тот же результат, тогда какая разница между ними. Для этого обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ). Как мы можем увидеть из смысла статей 779 (оказание услуг) и 1005 (агентский) ГК РФ в первом случае сторонами по договору выступают две стороны, во втором договор предусматривает именно посреднические услуги. Также существенной разницей является наличие в агентском договоре законодательного указания на обязанность агента выполнить юридически значимые действия. Соответственно, за такие действия агент может понести и соответствующую ответственность. Плавно переходя к теме доверия, обмана и нежелания нести дополнительные расходы, хочется обратить внимание читателя на необходимость и важность привлечения профессионального юриста на стадии заключения договора с посредником (риэлтором), потому что в дальнейшем также могут возникнуть проблемы в судебной перспективе получения денег за ненадлежащее оказание посреднической услуги. Данное обусловлено недостаточным знанием специфики вышеперечисленных договоров.