7. Заявитель и собственник: в чем разница?
Правительство ввело деление на заявителя и собственника. Заявителями считаются лица, которые не являются собственниками или пользователями помещений в доме. Таким лицам ответы на запросы предоставляются в течение 30 дней. Собственникам же и пользователям ответы предоставляются в указанные выше сроки.
Лицензионные требования
Правительство РФ приняло Постановление от 13.09.2018 №1090. Данным документом были внесены незначительные уточнение в акты, регулирующие деятельность управляющих организаций. Но есть и нечто важное для жильцов: грубые нарушения, за которые теперь можно лишить управляющую организацию лицензии.
Во-первых, появились новые лицензионные требования к управляющей организации: ведение реестра собственников помещений в доме; начало исполнения деятельности по управлению домом; недопустимость управления домом, если сведения о таком доме исключены из реестра.
Во-вторых, приводится перечень нарушений, которые считаются грубыми и за которые управляющая организация лишается лицензии. Если Вы обнаружите нарушение из этого перечня, то пишите в ГЖИ. Если управляющая повторит нарушение, то требуйте лишения лицензии. Вот эти нарушения:
1) нарушение порядка содержания общего имущества, если это повлекло вред жизни или здоровью граждан;
2) нарушение порядка промывки и подготовки системы отопления к отопительному сезону;
3) незаключение договора с РСО на поставку коммунальных ресурсов для оказания коммунальных услуг (исключения – случаи, когда собственники перешли на прямые договоры с РСО);
4) наличие задолженности управляющей организации перед РСО за коммунальные ресурсы;
5) нарушение порядка передачи техдокументации на дом новой управляющей организации;
6) нарушение порядка аварийно-диспетчерского обслуживания.
Демонтаж батарей – основание не платить за отопление
Этого решения Конституционного суда ждало много собственников и очень давно. Коротко о сути проблемы.
Собственникам помещений зачастую выгодно отказываться от центрального отопления и переходить на индивидуальное. Законом это не запрещается. Условие одно – такая возможность должна быть предусмотрена схемой теплоснабжения, которую утверждают местные власти.
Собственники полагают, что если они перейдут на индивидуальное отопление, то не должны будут платить за отопление как за коммунальную услугу. Однако по закону плата за отопление вносится без деления на плату за коммунальную услугу в помещении и плату за коммунальный ресурс на ОДН. Так как платить за ОДН надо во всех случаях, просто из-за того, что у каждого собственника есть доля в общем имуществе, то даже наличие индивидуального отопления не дает оснований отказаться от платы за отопление.
Именно на эту ситуация обратил внимание суд в Постановлении от 20.12.2018 №46-П. Прежде всего, суд сформулировал важную позицию: условием возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является фактическое пользование такими услугами. Далее суд учел, что законом не запрещается переходить на индивидуальное отопление. Все это вместе позволило суду сделать следующий вывод: если собственник квартиры перешел на индивидуальное отопление, то его нельзя заставить платить за отопление в общем порядке. В этом случае необходимо выделить размер платы отдельно за ОДН и отдельно плату за отопление помещения, которая должна быть исключена из платежки.
И вот еще одна интересная мысль суда. Часто возникает вопросы, что такое помещение с позиции закона? В п. 4 Постановления суд указал, что «каждое жилое или нежилое помещение представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие ограждающие конструкции с иными помещениями».
Таким образом, квартира – это только часть объема здания, а право собственности на квартиру – это только право собственности на часть объема здания.
Изменили порядок выбора управляющей организации
Если собственники помещений в доме не выбирают больше 6 месяцев способ управления, то местная власть выберет управляющую организацию для дома. Это старое правило. А вот что изменилось, так это порядок выбора этой самой управляющей организации.
Порядок был изменен Постановлением Правительства от 14.12.2018 №1541. Прежде всего, правительство изменило само понятие конкурса. Если раньше победителем конкурса становилась управляющая организация, которая предложила большее количество работ и услуг за установленную ставку оплаты, то теперь победителем будет та организация, которая предложит меньшую цену за установленный перечень услуг. Это не просто игра словами, это должно позволить уменьшить размер платы за ЖКХ.
К участникам конкурса теперь предъявляются новые требования. Управляющая организация не должна иметь задолженность перед РСО и у нее должны быть погашены все административные штрафы.
Уточнили порядок, когда можно не проводить конкурс. Если до дня проведения конкурса собственники выберут способ управления и реализуют его, то конкурс не проводится. Раньше допускалось отменять конкурс, если собственники только выбрали способ управления. Напомним, реализация способа управления означает, например, что если выбрана управляющая организация, то с ней заключается договор управления.
Управляющие организации больше не должны убирать площадки под мусорными контейнерами
Такие изменения предусмотрены Постановлением Правительства от 15.12.2018 №1572. Раньше предусматривалось, что управляющие организации должны содержать места накопления отходов. Однако по новым правилам это требование не касается мест погрузки отходов. В то же время изменения, внесенные правительством, не совсем понятны.
Так, из минимального перечня услуг, которые оказываются управляющими организациями, исключили вот такую услугу: «уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома». При этом региональных операторов по вывозу отходов обязали осуществлять «уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов».
Под уборкой мест погрузки понимается «действия по подбору оброненных (просыпавшихся и др.) при погрузке твердых коммунальных отходов и перемещению их в мусоровоз». Хорошо, но как тогда быть с другими элементами содержания контейнерных площадок? Если, например, мусор просыпали собственники жилья, кто его будет убирать? Пока четкого ответа на это нет.
Ошибка СМИ
Ряд крупных СМИ сообщило, что Правительство сняло с собственников обязанность следить за состоянием квартирных счетчиков. Это ошибка, которая, к сожалению, была допущена СМИ. Если собственники уже читали об этом и решили, что теперь не их обязанность следить за исправностью и поверкой счетчиков, то надо понимать, что это не так.
Вот как обстоит дело. Правительство РФ действительно 29 октября 2018 утвердило постановление «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 28 ноября 2013 г. №1087». За этим названием скрывается вот что: государственным заказчикам разрешили заключать контракт жизненного цикла в отношении установки приборов учета и их обслуживания.
Государственные заказчики – это органы власти и учреждения. Контракты жизненного цикла – это контракты, которые заключаются в рамках госзакупок для удовлетворения государственных нужд. Но это такие контракты, по которым разрешается приобретать не только товар, но одновременно еще и обслуживание такого товара. Общий принцип закупок запрещает приобретать и товар и его обслуживание, чтобы не нарушать конкуренцию. Но для отдельных категорий товаров сделано исключение. К таким исключениям теперь относятся и счетчики.