Для осуществления технически грамотной эксплуатации государственного жилищного фонда вводится новая должность – техник управления домами, а в жилищно-эксплуатационных конторах – техник-смотритель зданий. Располагая достаточным штатом текущего ремонта по различным специальностям, а также необходимым обслуживающим персоналом, техник-смотритель (техник) был обязан обеспечить выполнение всего комплекса технической эксплуатации закрепленных за ними жилых домов в строгом соответствии с правилами и нормами, регулирующими данную область эксплуатационной деятельности[54].
Вся хозяйственная и организационно-массовая работа управления домами (ЖЭК) проводилась в тесном контакте с общественным домовым комитетом и активом жильцов дома. В постановлении Совета Министров СССР от 26 августа 1967 г.[55] среди прочих мер, направленных на повышение уровня эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, исполкомам Советов депутатов трудящихся и руководителям предприятий, организаций и учреждений было предписано шире привлекать домовые комитеты, общественные комиссии и актив к разработке проектов хозяйственно-финансовых планов и мероприятий по улучшению эксплуатации зданий, осуществлению контроля за качеством и сроками выполнения ремонтных работ, за расходованием материалов и организацией соревнования жильцов за образцовый порядок и высокую культуру быта. В развитие этого положения Советом Министров РСФСР и ВЦСПС 9 августа 1968 г. было принято постановление № 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом»[56], утвердившее Положение о домовом комитете в государственном жилищном фонде.
В соответствии с последним домовый комитет образовывался на общественных началах в каждой жилищно-эксплуатационной организации исполкома местного Совета депутатов трудящихся, предприятия, организации и учреждения. Он избирался на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам, устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета депутатов трудящихся, комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек.
Основная задача домового комитета состояла в том, чтобы активно участвовать в управлении жилищным фондом, содействовать жилищно-эксплуатационной организации в улучшении эксплуатации и содержания государственного жилищного фонда. В этих целях домовый комитет принимал участие в разработке проектов хозяйственно-финансовых планов жилищно-эксплуатационной организации, а также мероприятий по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда; участвовал в комиссиях по осмотру жилого фонда, в отборе домов для текущего и капитального ремонта; следил за своевременным и качественным выполнением работ по капитальному и текущему ремонту жилых домов; осуществлял контроль за расходованием жилищно-эксплутационной организацией материалов, выделяемых на ремонт жилищного фонда; созывал собрания жильцов, а также осуществлял иные функции[57]. Кроме того, исполкомам Советов депутатов трудящихся с участием домовых комитетов, общественных комиссий и активов было предписано установить постоянный контроль за своевременным ремонтом и надлежащим содержанием жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности в городах и поселках городского типа[58]. Жилищно-эксплуатационная организация при этом была обязана оказывать помощь домовому комитету в его работе, знакомить его с необходимыми материалами и документами, предоставлять помещения и оборудование для работы.
Одновременно с рассматриваемыми реформами в системе управления государственным и муниципальным жилищным фондом второе дыхание обретают жилищно-строительные кооперативы. Совет Министров СССР в постановлении от 20 марта 1958 г. «О жилищностроительной и дачно-строительной кооперации»[59] признал целесообразным более широкое развитие жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации для осуществления строительства многоквартирных жилых домов в городах и поселках городского типа и дач в пригородах за счет собственных средств членов кооперативов.
Помимо строительства многоквартирных домов для последующего предоставления его жилых помещений в постоянное пользование пайщиков и их семей[60] основной обязанностью кооператива являлось осуществление эксплуатации своего жилищного фонда на началах полной самоокупаемости. Кооперативные домовладения могли обслуживаться либо силами самих кооперативов, либо силами жилищно-эксплутационных организаций исполкомов или предприятий, учреждений и организаций на договорных началах с оплатой кооперативами расходов. Обслуживание кооперативного домовладения эксплутационной организацией осуществлялось на равных условиях с государственным жилищным фондом. Взаимоотношения между кооперативом и эксплутационной организацией регулировались Типовым договором на обслуживание домов жилищно-строительного кооператива силами государственных жилищно-эксплутационных организаций. В соответствии с ним на эксплутационную организацию возлагалось выполнение комплекса работ, обеспечивающих содержание в надлежащем техническом состоянии домов и их оборудования: профилактический осмотр строительных конструкций и инженерного оборудования дома; текущий ремонт дома и его оборудования, за исключением внутриквартирного ремонта, выполняемого членами кооператива за свой счет, а также ремонта газового[61] и лифтового оборудования; уборка и освещение лестничных клеток; уборка и санитарная очистка территории домовладения, вывоз бытового мусора; обслуживание систем центрального отопления и горячего водоснабжения, водопровода и канализации, электроосвещения и вентиляции; ведение домовой книги, выдача жильцам справок о местожительстве и занимаемой жилой площади, прописка и выписка жильцов по письменному разрешению правления кооператива и др. Предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах жилищно-строительных кооперативов, не входило в предмет договора на обслуживание домов. Капитальный ремонт кооперативного жилищного фонда производился, как правило, подрядным способом, силами государственных ремонтно-строительных организаций. Он включался в план работ соответствующей подрядной ремонтно-строительной организации и выполнялся ею на тех же условиях, что и ремонт государственного жилищного фонда[62]. Взаимоотношения между правлением кооператива и подрядной организацией регулировались типовым подрядным договором на производство работ по капитальному ремонту[63].
В этот же период законодательную регламентацию получила новая форма удовлетворения жилищной потребности граждан – жилищно-строительный коллектив индивидуальных застройщиков. В соответствии с Положением о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков[64] последние представляли собой объединения рабочих, служащих, а также пенсионеров по месту работы, при предприятиях, учреждениях, органах коммунального хозяйства исполкомов местных Советов народных депутатов в целях совместного строительства своими силами на началах трудовой взаимопомощи многоквартирных жилых домов с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру и одноквартирных жилых домов на праве личной собственности жилой площадью не более 60 кв. м. Объединение индивидуальных застройщиков в жилищно-строительные коллективы оформлялось договором, заключаемым между участниками этих коллективов. Перечень существенных условий и требования к форме такого договора регламентировались п. 4, 5 Положения о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков.