Всего за 176 руб. Купить полную версию
Естественным следствием развития начала внесения выступают правила о порядке разрешения коллизий между конкурирующими правами. Они разрешаются на основе старшинства этих прав, определяемого моментом их записи в поземельную книгу (§ 879 ГГУ): чем раньше право было записано, чем оно «старше», чем выше его ранг, тем больше шансы на его осуществление, ведь оно может быть реализовано преимущественно перед более поздними.
В законодательстве отдельных иностранных государств принцип внесения проводился не столь решительно: в этих случаях исходили из того, что право собственности на недвижимое имущество может быть передано и вне реестра, для этого достаточно соглашения о переносе собственности или же еще и передачи владения самой вещью. Однако в целях побуждения участников сделок с недвижимостью к записи их прав в реестр определенные юридические последствия с этой записью все-таки связывались. Так, распорядиться недвижимостью, определить ее юридическую судьбу признавался способным лишь тот, кто значился ее собственником по книге. Соответственно этому практика рождала ситуации, когда, передав кому-то и владение, и собственность, лицо продолжало тем не менее считаться собственником по реестру. Вновь передать право собственности на отчужденный объект кому-то еще этот записанный «собственник» уже не мог, ведь для этого ему нужно было бы владеть вещью. Возможность же устанавливать на вещь такие права, возникновение которых с передачей владения не связывалось (например, ипотеки), за ним тем не менее сохранялась[61]. Вследствие этого возникала парадоксальная и «режущая глаз» ситуация так называемого дуплицитета прав: не записанный в реестр новый фактический собственник вещи владеет и пользуется, но никак не может ею распорядиться, а не вычеркнутый из книги отчуждатель исчерпывает стоимость этой вещи ипотеками[62].
Ограничения действия принципа внесения могут иметь и более рациональное основание. Необходимо помнить, что главным идейным стержнем его применения выступает стремление доставить обороту гласный источник полных и достоверных (правильных) сведений о правовом положении объектов недвижимого имущества. Естественно, что в тех случаях, когда по тем или иным причинам осуществление этой идеи оказывается нецелесообразным, невозможным или же противоречащим иным правовым началам настолько, что негативные последствия этого перевешивают возможную пользу, в ее проведении не упорствуют.
К примеру, лишена практической целесообразности регистрация таких субъективных прав на недвижимость, степень экономической значимости и хозяйственной обременительности которых настолько мала, что с легкостью выдерживается хозяйством любого лица. В качестве иллюстрации могут быть приведены некоторые проявления отношений соседства (ius vicinitatis) ряд специфических правомочий, оправдываемых условиями общей скученности городской и сельской жизни: право опереть постройку на стену соседа, право на совместное использование различных «пограничных» сооружений (общих полос земли, межей, рвов, изгородей и т. д.; см. § 921, 922 ГГУ, ст. 657 ФГК).
К примеру, лишена практической целесообразности регистрация таких субъективных прав на недвижимость, степень экономической значимости и хозяйственной обременительности которых настолько мала, что с легкостью выдерживается хозяйством любого лица. В качестве иллюстрации могут быть приведены некоторые проявления отношений соседства (ius vicinitatis) ряд специфических правомочий, оправдываемых условиями общей скученности городской и сельской жизни: право опереть постройку на стену соседа, право на совместное использование различных «пограничных» сооружений (общих полос земли, межей, рвов, изгородей и т. д.; см. § 921, 922 ГГУ, ст. 657 ФГК).
Затем, нет практического смысла в регистрации таких прав, которые хотя и имеют существенное хозяйственное значение для участников оборота, но в то же время являются «сами собою разумеющимися по правовому строю страны»[63], а потому легко распознаваемыми и помимо обращения к реестру. Ясно, например, что об обязанности уплачивать лежащие на недвижимом имуществе подати (налог на имущество) каждому предоставлено узнать из содержания самого закона, а вовсе не реестра. В этих случаях говорят, что гласность, присущая закону, заменяет гласность реестра[64].
В некоторых правопорядках, последовательно придерживающихся принципа необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов (см. § 1.1 настоящей работы), в силу наглядности тех обстоятельств, с которыми закон связывает их возникновение и существование, не принято записывать в реестр сведения и о некоторых сервитутах таких субъективных правах на чужое имущество, в основе которых лежит не столько собственно сделка, сколько также и доступные восприятию каждого особенности хозяйственной связанности и «топографического положения»[65] недвижимых объектов[66].
Практическая целесообразность начала внесения получает оценку и в практике современных российских судов: юридически обеспеченная возможность владения и пользования недвижимой вещью, переданной приобретателю во исполнение договора, признается за ним помимо регистрации, ведь в противном случае до совершения записи он был бы полностью беззащитен[67].