Наряду, а возможно, еще и до этих способов публичного установления прав на недвижимое имущество[53] стал формироваться и более эффективный подход к их оглашению, принятый впоследствии за основу в большинстве развитых правопорядков. Решение сводилось к тому, что в целях обеспечения полного, достоверного и гласного списка всех прав на недвижимость учреждались специальные («городские», «ипотечные», «вотчинные», «поземельные»[54] и т. п.) книги, реестры, заполнение которых поручалось отдельным государственным органам (судам, городским магистратам и т. п.)[55].
Книги эти велись таким образом, что в каждой из них сосредоточивались записи обо всех правах на все объекты недвижимости, расположенные на данной территории. Этим достигался вполне определенный практический результат: сведения о правовом положении какого-либо объекта недвижимого имущества могли быть почерпнуты только из той книги, которая специально предназначалась для данной территории.
Б. Техническая сторона внесения соответствующих записей предполагает возможность их размещения либо в разделе (листе), приуроченном к отдельному объекту недвижимости (реальная система ведения книги), либо же в разделах (листах), посвященных каждому из обладателей прав на недвижимость (персональная система).
Наибольшую практическую полезность показала именно первая из них: для того, чтобы выяснить все установленные на объекте недвижимости права, в этом случае достаточно знать, что это за объект и где он расположен. Имея эти сведения, любое заинтересованное лицо может с легкостью отыскать приуроченный к соответствующему адресу отдел поземельной книги и получить исчерпывающую информацию обо всех субъективных правах, записанных на этот объект в пользу кого бы то ни было.
Персональная же система ведения реестра предполагает выполнение гораздо более трудной задачи. В этом случае вместо того, чтобы сосредоточиться в одном отделе, посвященном конкретной недвижимой вещи, записи об установленных на ней правах разносятся по «персональным» отделам книги, которые ведутся для каждого управомоченного. Поэтому для того, чтобы выяснить действительное положение какого-то недвижимого объекта, необходимо знать всех лиц, которые были когда-либо управомочены делать в отношении него какие-либо распоряжения. Очевидно, что это не только неудобно, но и далеко не всегда выполнимо. Тем не менее пропуск приобретателем недвижимости сведений хотя бы об одном из таких лиц грозит ему тем, что его приобретение окажется обремененным такими правами, о которых ему ничего не было известно[56]. Естественно, что цель обеспечения наиболее полных и достоверных сведений о правовом положении недвижимости, которые были бы легко доступны каждому заинтересованному лицу, при таких условиях едва ли достигается.
В связи с этим наибольшее распространение получила именно реальная система ведения поземельных книг.
В. Очевидно, что мало предусмотреть необходимость ведения поземельной книги как таковой, следует обеспечить полноту содержащихся в ней сведений, добиться заполнения этой книги, побудить участников оборота к неукоснительной фиксации в реестре принадлежащих им прав на недвижимость.
В качестве содействующих этому мер был опробован довольно широкий круг приемов.
В одних случаях в качестве стимула к скорейшей фиксации в реестре субъективных прав на недвижимость использовались административные штрафы, налагаемые на правообладателей в случае пропуска установленного для записи срока[57].
В других применялись меры именно частноправовой направленности. К примеру, содержащимся в публичном реестре записям придавалось такое значение, согласно которому они рассматривались в качестве пусть и не единственных, но все-таки наиболее весомых доказательств существования зарегистрированных прав. Вследствие этого у каждого обладателя субъективного права на недвижимость появлялся практический резон к тому, чтобы зафиксировать свое право в реестре, получив тем самым определенные льготы в его осуществлении (одно из наиболее авторитетных доказательств существования этого права именно его публичное подтверждение[58]).
Затем прибегали к приему, когда занесенному в реестр праву сообщался характер привилегированного: из нескольких конкурирующих правообладателей (например, нескольких ипотечных кредиторов) выигрывал тот, кто первым позаботился о записи своего права[59]. Характерно, что проигравший в этом случае полностью своих прав не утрачивал, их юридическая сила не отрицалась, но осуществить их можно было только по разрешению, с согласия привилегированного кредитора. Таким образом, стимулирующий к записи субъективного права момент тоже сводился к тому, что лицу, зафиксировавшему свое право в реестре, предоставлялись особые льготы в его осуществлении.
Наконец, в силу очевидных практических преимуществ наибольшее распространение получил метод, известный в настоящее время под названием принципа внесения.
Полнота подлежащих записи в поземельную книгу сведений стала обеспечиваться правилом, в соответствии с которым регистрационной записи о праве придается значение одного из элементов фактического состава, лежащего в основе возникновения права, надлежащего способа его приобретения. Внесением записи о праве в специальный реестр завершается процесс возникновения права, именно с этого момента считается накопленным состав юридических фактов, необходимых для его приобретения: право возникает только через внесение, без регистрации оно и вовсе не возникает[60]. Поэтому только тот, кто записан в книгу в качестве управомоченного, легитимируется на какие-либо распоряжения соответствующим объектом недвижимости; распоряжения всех прочих, которые могли бы считаться действительными управомоченными в отсутствие поземельных книг (так называемые материально-управомоченные), признаются недействительными. Таким же образом регулируются и случаи изменения или прекращения однажды зарегистрированного права: оно рассматривается как изменившееся или отпавшее только после того, как будет сделана соответствующая запись в книге. Стимулирующая сила этих правил очевидна: главная цель участников оборота установление, изменение или прекращение субъективных прав на недвижимость достижима лишь постольку, поскольку они подчинились необходимости записи в реестр (см., например, § 873, 875, 877 ГГУ, § 431, 451, 481 АГУ, ст. 656, 731, 746, 783, 799 Швейцарского гражданского уложения (далее ШГУ).