Уже с середины XVHI в. «остров постепенно превращался в территорию многофункционального использования»[173]. Земли к западу от дворца вместе с «ветхим дворцовым строением» были отведены Вольному экономическому обществу для устройства сада и опытных полей, а остальные разделены на дачные участки. Кроме того, Конторе городских строений было предложено «привлекать желающих к приобретению участков на острове для застройки». Здесь стали появляться первые промышленно-складские сооружения, чему способствовало Высочайшее повеление от 31 декабря 1738 г., гласившее: «о перенесении частью на Петровский остров пеньковых, сальных и масляных амбаров, бывших от Гостиного двора на Васильевском острове». В 1752 г. здесь было основано первое промышленное предприятие острова Воскобелильный завод. Через двадцать пять лет на месте деревянного заводского здания появилось каменное, где до конца 1830-х гг. «производилась выбелка летом воску и делание свеч для Высочайшего Двора»[174].
Развитию промышленных предприятий способствовали правила, введенные в 1833 г. «относительно размещения фабрик и соблюдения при устройстве их мер предосторожности», гласившие: «заведения, кои портят воду, могут быть размещены только при стоке рек в незаселенных частях ниже течения на островах голодай, Канонерский, Гутуевский и часть Петровского острова, обращенной к морю»[175]. На северной стороне острова были расположены сахарный завод Жадимировских, участок Зверкова (владельца химического завода), Клеенчатая фабрика. На южной стороне, помимо Воскобелильного завода, красильный завод Александровской мануфактуры, Канатная фабрика Гота[176].
Несмотря на значительное количество промышленных предприятий, прибрежная зона петровского острова была вполне благоустроена, изобиловала насыщенными зелеными насаждениями с живописно распланированными дорожками криволинейных очертаний, что не мешало и развитию промышленности. Местность служила для загородных прогулок и воскресного отдыха столичных жителей. Здесь уже в конце XVIII в. был разбит сад и существовал трактир, так называемый «воксал». Он снабжался медом и пивом от работавшего неподалеку сахарного завода Жадимировских. В 1863 г. это предприятие прекратило свое существование, и его земли с находящимися на них постройками были приобретены вновь созданным Российско-Баварским акционерным пивоваренным обществом «Бавария». Новый завод и сад с увеселительным павильоном назвали также «Бавария». С этого периода начинается развитие пивоваренного завода на территории, ограниченной петровским проспектом с юга, рекой Ждановкой с севера и Ольховой улицей с востока. Наличие реки источника воды являлось важным условием функционирования пивоваренного производства.
С 1864 г. архитектором Ф.Б. Нагелем началась перестройка старых зданий для устройства пивоваренного завода. Были построены склады для хранения ячменя, льна и готовой продукции. Для Федора Борисовича Нагеля (18311903) это были не единственные работы в области строительства зданий пивоваренного производства. По его проекту построены пивоваренные заводы в Москве и в петербурге («Вена» и «Новая Бавария»)[177].
На месте построек сахарного завода Жадимировского, частично с использованием его строений, на берегу реки Ждановки были выстроены по проекту Нагеля солодовня и примыкающее к нему здание для приготовления сусла, котельная и другие сопутствующие корпуса. Оборудование для нового производства было привезено из Германии. Оттуда же прибыли мастера-пивовары. Привлечение немецких специалистов объяснялось все возрастающей популярностью в России именно баварского сорта пива. Оно завоевало популярность в Германии в начале XIX в., а вскоре и в других европейских странах. Баварское пиво низового брожения воспринималось как двигатель прогресса и объединения Германии после Франко-Прусской войны 18701871 гг. Следует отметить, что немецкие пивоваренные школы XIX начала XX в. выпускали специалистов не только в области пивоварения, но и со знанием строительного дела. Петербургский рынок чутко отреагировал на изменившуюся ситуацию. В России имелось большое число немецких учебных пособий по пивоварению, некоторые из них были переведены на русский язык.
Директор-распорядитель Санкт-Петербургского акционерного общества пиво-медоваренного завода «Новая Бавария» И.А. Дурдин писал: «После 1815 г. правительство Германии, памятуя о любви немцев к пиву, поощряло пивоваров для устройства новых заводов к ним приезжали учиться из других краев, разнося похвалу продукции во все углы земного шара»[178]. В сборнике статей «Россия в конце XIX века» отмечалось, что «на русских заводах, из методов варки почти % придерживались так называемого баварского, за которым следует по частоте использования венский, богемский и упрощенный русский»[179].