Юго-западный кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект Киевское шоссе и Мичуринский проспект-Боровское шоссе.
Правило 2. Центр Москвы это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.
Основы районирования
На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12 635 500 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т.д. Обычно применяют аббревиатуры ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.
При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов.
Такие карты правильны с точки зрения администрирования города, но бесполезны для нас.
Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.
Для правильного инвестиционного анализа, нам будет необходимо использовать следующие термины:
Массив район, обладающей однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.
Граница в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москва-реке.
Барьер железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва река.
Канал проницаемости в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т.е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.
Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличии от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) они всегда разделяют местность.
Вдоль железных дорог в Москве как правило находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.
Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:
Определения зоны города;
Определение жилого массива;
Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);
Оценка лота рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.
Для иллюстрации такого подхода давайте рассмотрим формирование жилых массивов на примере Пресненского района.
Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть за ТТК.
Но непосредственно Пресней считается только центральная часть этого района часть между Садовым кольцом и ТТК.
Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского частью Арбата.
Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации формирующемся жилому массиву «Большой Сити».
Правило 3. Для анализа объекта недвижимости нам требуется определить не административный район города, а жилой массив, в котором он расположен. Железные дороги являются барьером между жилыми массивами аналог гор в природе. Промышленные зоны аналог болот в природе являются препятствием, но после осушения становятся обычными городскими территориями и входят в состав соседних жилых массивов.