Наличие стеллажного оборудования повышает удобство и снижает расходы арендатора.
Теперь, когда у вас есть понимание, чем руководствуются арендаторы при выборе коммерческого помещения, заполните таблицу с характеристиками по вашему объекту.
Это поможет понять каким бизнесам и компаниям будет интересно арендовать ваш объект недвижимости. А также в дальнейшем использовать преимущества объекта в рекламе.
Далее рассмотрим, каким сферам бизнеса будет интересно арендовать ваш объект коммерческой недвижимости, с учетом имеющихся характеристик, плюсов и минусов помещения, которые вы определили.
Глава 2. Какому бизнесу подойдет ваше помещение
Из первой главы мы поняли, что арендаторы руководствуются большим количеством критериев и характеристик при выборе объекта. При этом для разных сфер бизнеса разный набор оцениваемых характеристик и степень их важности.
Для арендатора пекарни, важным критерием будет допустимая нагрузка на электрические сети, чтобы подключить необходимое оборудование. А магазину канцтоваров вполне достаточно будет стандартной допустимой нагрузки, и арендатор не придаст значения этому критерию.
Для медицинской клиники важно чтобы помещение можно было разделить на кабинеты с естественным освещением, а продуктовому магазину достаточно остекления со стороны фасада.
Для компании, которая ищет складское помещение для хранения хозяйственных товаров и посуды, наличие вместительных стеллажей будет иметь большее значение, чем для компании занимающейся продажей кабеля, который хранится на поддонах в специальных барабанах.
Часто арендодатель допускает ошибку делая акцент в своем предложении на критериях, которые, по его мнению, имеют наибольшее значение. При этом либо совсем упуская некоторые моменты, либо упоминает их вскользь где-то в самом конце своего предложения. Тем самым он теряет определенную группу потенциальных арендаторов, для которых эти критерии являются критически значимыми при принятии решения об аренде помещения.
Ниже в таблице приведены требования к торговым и офисным помещениям у различных сфер бизнеса.
* Полный перечень требований к помещению для продажи алкогольной продукции обозначен в Федеральном законе 171 от 22 ноября 1995 года. Кроме того, в отдельных городах и регионах органами местного самоуправления могут приниматься дополнительные законы, ограничивающие продажу алкогольной продукции. Изучите нормативно правовые акты региона и города где вы планируете покупку коммерческой недвижимости.
Ссылка на ФЗ 171 от 22 ноября 1995 года в формате word:
Перед тем как читать дальше определите каким сферам бизнеса подойдет ваш объект коммерческой недвижимости.
Глава 3. Рассчитайте справедливую цену аренды торгового помещения
Месторасположение объекта торговой недвижимости основной критерий, который определяет стоимость аренды. Он перекрывает по значимости все остальные факторы.
Место позволяет спрогнозировать посещаемость торговой точки и потенциальную выручку по каждой сфере бизнеса. По выручке определяются ставки аренды, которые готов платить бизнес.
Кто-то может возразить и сказать, что экономика бизнеса арендатора это его дело. Я считаю, что вы как арендодатель должны понимать сколько зарабатывает ваш арендатор и какую часть прибыли он отдает за аренду помещения. Так как от этого зависит как долго он простоит и как стабильно будет платить аренду.
В редких случаях можно привязать арендные платежи к проценту от товарооборота арендатора. Например, федеральные продуктовые сети, такие как Магнит, Пятерочка, Дикси готовы закладывать в расходы на аренду от 3,5 до 6% от товарооборота, и прописывать это условие расчета аренды в договоре. Но это исключение, в основном вам придется самостоятельно рассчитывать потенциальный объем выручки и экономику бизнеса арендатора. Для этого: