Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
Санузлы и тамбуры минимальной площади, максимально полезное пространство.
Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения дополнительное преимущество. Также чем больше окон и площадь остекления тем лучше.
Отделка помещения.
Хорошая чистовая отделка плюс в пользу вашего объекта недвижимости, при условии, что она отвечает требованиям арендатора и его фирменному стилю. Ингода арендатору проще найти помещение без отделки и сделать ремонт под себя, чем переделывать существующую отделку.
Поэтому, если вы купили коммерческое помещение без отделки и планируете сдавать его в аренду, сначала найдите арендатора, и потом под него делайте чистовую отделку. Или договоритесь, что арендатор сделает отделку своими силами и за свой счет или в счет арендных каникул.
Вывески и навигация.
Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос особенно актуален для помещений в составе многоквартирных жилых домов. Нет ли конфликтов с жителями дома, по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СОСТАВЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ
Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании пользователи недвижимости. Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний.
На основе этих требований формируется классификация офисной недвижимости. Стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует.
Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.
Последняя классификация применительно к российскому рынку недвижимости которой пользуются компании «большой четверки», работающие в сфере коммерческой недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL была актуализирована в 2018 году.
Она разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С в зависимости от набора характеристик.
Еще одна классификация была разработана аналитиками Московского исследовательского форума (Moscow research forum MRF) в 2013 году. В настоящее время этой классификацией пользуется большинство профессиональных участников рынка коммерческой недвижимости. Она содержит более подробное описание и разделение по характеристикам.
Скачать классификацию офисных помещений от MRF в формате PDF можно по ссылке:
https://dmitriypushin.ru/wp-content/uploads/2021/07/Klassifikatsiya-ofisnoj-nedvizhimosti-MRF-2013.pdf
Проясним отдельные характеристики офисных помещений в составе бизнес-центров, которые оценивают арендаторы.
Наилучшее расположение подразумевает расположение объекта в центре деловой активности (необязательно в центре города).
Отличная транспортная доступность это возможность добраться с разных дорог на автомобиле, а также различным общественным транспортом.
Эффективная (свободная) планировка это помещения правильной формы с минимальным количеством несущих колонн. Глубина этажа не более 12 метров от окна до внутренней стены.
Высота офисных помещений в центрах класса А не менее 2,8 метров в чистовой отделке.
Количество сервисов и услуг для арендаторов наличие кафе, ресторана, магазина, химчистки, терминалов банков и прочее. Для БЦ класса А минимум шесть сервисов и услуг. Для класса B кафе или ресторан + минимум одна услуга.
Современные инженерные системы и коммуникации это приточно-вытяжная вентиляция с контролем микроклимата, системы контроля доступа, ожидание лифта не более 30 секунд.
Электроснабжение. Первая категория надежности два независимых ввода, источник бесперебойного питания, дизельгенератор. Вторая категория надежности один ввод с источником бесперебойного питания.