Сегодня многие застройщики, реализующие квартиры в новых домах, предоставляют клиентам бонус бесплатное оформление аккредитива в указанном банке, поскольку с ним имеется официальная договорённость.
Вексель
Кроме этих двух способов можно использовать вексельную схему, которая подходит и для первичного и для вторичного рынка недвижимости. По договору купли-продажи клиент покупает в банке вексель и оформляет договор на его хранение и договор уступки права требования, позволяющий продавцу квартиры по завершении сделки получить деньги по векселю. При этом после погашения векселя продавец может их взять наличными, положить на свой счёт, в свою банковскую ячейку. Эта схема прозрачна, потому что все операции отражаются в соответствующих банковских документах, подтверждаются банком. Важно и то, что банком проверяется подлинность купюр.
После оформления документов в банке предстоит подписание договора купли-продажи либо у нотариуса, либо договора купли-продажи, составленного в простой письменной форме со всеми необходимыми пунктами. Уважаемые клиенты, вы и только вы решаете, какую форму, нотариальную или в простой письменной форме, выбрать. Действительна и та, и другая. Но моим клиентам чаще рекомендую нотариальную. В чём её преимущество? Дело в том, что обязанностью нотариуса является разъяснение смысла и значения заключаемого договора обратившимся к нему покупателю и продавцу. Кроме того, прежде чем удостоверить сделку, нотариус беседует с людьми, убеждаясь, что стороны хорошо понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются, например, по причине плохого самочувствия. Безусловно, простая письменная форма существенно экономит деньги той стороны в сделке, которая оплачивает расходы. Часто это покупатель недвижимости. В данном случае напомню известную поговорку: «Скупой платит дважды».
Последний момент подача договора на государственную регистрацию, срок зависит от региона, от типа сделки.
Юридическое и физическое освобождение картиры, акт передачи
После того, как договор купли-продажи зарегистрирован и новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации права, наступает следующий этап сделки передача квартиры, подписание акта передачи квартиры. Этому торжественному моменту предшествует физическое освобождение квартиры, то есть вывоз вещей и мебели, если таковые имелись в квартире, и юридическое освобождение квартиры, что означает постановку на регистрационный учет продавца по новому месту жительства, если он не успел «выписаться» до сделки. В таком случае необходимо изначально договориться об удержании небольшой суммы денег, чтобы стимулировать продавца побыстрее делать шаги по снятию с регистрационного учёта.
Акт передачи квартиры документ, составляемый сторонами участниками в простой письменной форме (по стандартам Москвы), где они подтверждают своими подписями, что квартира передана (получена) в том виде, в каком была на просмотре, кроме того переданы (получены) ключи от квартиры, платёжные документы (квартплата, электричество, газ, абонентская плата за телефон, междугородные и международные разговоры), показывающие отсутствие задолженностей за коммунальные услуги.
Обращаю особое внимание на слова «квартира передана в том виде, в каком была на просмотре», ваше право включить их в акт. В данном случае именно покупателю квартиры следует быть особенно бдительным, но и продавец не должен после получения задатка или аванса менять немецкие смесители на кухне или в ванной на китайские, снимать с дверей дорогую итальянскую фурнитуру, наносить квартире иной ущерб.
Чтобы не было нежданных сюрпризов, на этапе первых договорённостей и внесения задатка или аванса, продавцу и покупателю надо составить опись того, что остаётся в квартире, скрепив её подписями сторон, оставив каждому участнику по экземпляру. Опись особенно актуальна в том случае, если продаётся квартира с дорогостоящим ремонтом или квартира, меблированная полностью или частично. Для подобных случаев рекомендую покупателям составить соглашение с продавцом квартиры о том, что будет удержана небольшая денежная сумма от стоимости квартиры, (её размер обсуждается ещё на этапе переговоров), и возвращена, например, при подписании акта передачи, когда покупатель сможет убедиться, что квартира находится в том состоянии, в каком он видел её при просмотре.