Как правило, до момента государственной регистрации сделки ключ от банковской ячейки хранится у покупателя или в агентстве недвижимости, но сразу же после регистрации ключ надо передать продавцу или лицу, которое изымает деньги из банковской ячейки. Чтобы не было беспокойства по поводу своевременного получения ключа, советую продавцу взять с покупателя гарантийное обязательство с указанием срока, когда ключ будет обязательно передан. Если ключ остаётся на хранении в агентстве, то оно обычно выдаёт продавцу и покупателю гарантийные письма с описанием условий передачи ключа и зарегистрированного договора купли-продажи, если сотрудник агентства организует подачу документов на государственную регистрацию.
Гарантийное письмо
«______» __________201 г.
ООО «Агентство «Название», именуемое в дальнейшем Агентство, деятельность которого застрахована страховой компанией ООО «Помощь», находящейся по адресу: г. Москва, ул. Имбирная, д.18, полиса 888/48, в лице Генерального директора Иванова Петра Петровича, действующего на основании доверенности 933/ПР от 10.01.20011 года обязуется передать г. _______________________________________________________________________ паспорт: серия____________________________, выдан «___»_______20__г.
_________________________________________________________________, проживающего (ей) по адресу: ____________________________________________________________________
Ключ от индивидуального банковского сейфа __________ в Банке ________________________.
Передача ключа производится после ________________________________________________________________
Генеральный директор _________________ /Иванов С. П. /
При закладывании денег в банковскую ячейку обычно присутствуют продавец, покупатель, уполномоченный сотрудник банка. При этом во многих финансовых организациях предоставляется замечательная услуга по пересчёту и проверке принесенных денег, которой лучше воспользоваться. Данная услуга платная. При выборе банка будьте внимательны!
Встречаются такие ситуации, когда продавец получает деньги за квартиру в два этапа. Таким случаем может быть следующий. На момент сделки собственник зарегистрирован в продаваемой квартире, но он даёт нотариально заверенное обязательство сняться с регистрационного учёта в определенный срок. В подобном случае деньги можно разложить в две банковские ячейки: основная сумма в одну, небольшая (удержание под выписку из квартиры) в другую. И в ту, другую, доступом может быть выписка из домовой книги из того ЖЭКа или ЕИРЦ, куда зарегистрировался («прописался») продавец, а также паспорт собственника квартиры со штампом о регистрации по новому месту жительства.
Аккредитивы
В последнее время некоторые участники сделок с недвижимостью начинают использовать для взаиморасчётов аккредитивы. Достоинством этого способа является то, что их не требуется перевозить с места на место, как деньги. Аккредитив особенно уместен, если продаётся жильё класса «люкс», где участвуют значительные денежные средства, перевозить которые по городу совсем не безопасно или при сделках на первичном рынке недвижимости.
Рассчитаться с помощью аккредитива можно в различных банках. При открытии аккредитива плательщик (покупатель квартиры) кладёт деньги на специальный счёт. Продавец квартиры может получить деньги только в том случае, если предоставит в банк документы, подтверждающие исполнение сторонами обязательств по договору и соответствующих условий аккредитива. Если же сделка купли-продажи не состоялась, деньги возвращаются со специального счёта на счёт плательщика, то есть покупателя квартиры.
Стоимость открытия аккредитива составляет в среднем 0,15 0,30% от суммы, которая кладётся на специальный счёт. Столько же придётся заплатить за увеличение суммы, если в процессе сделки произошло подорожание жилого объекта. Изменение условий аккредитива также оплачивается отдельно. Главное в этом вопросе заранее договориться, кто из сторон за что платит и записать все условия в обязательствах сторон ещё на этапе подготовки к сделке.
Сегодня многие застройщики, реализующие квартиры в новых домах, предоставляют клиентам бонус бесплатное оформление аккредитива в указанном банке, поскольку с ним имеется официальная договорённость.
Вексель
Кроме этих двух способов можно использовать вексельную схему, которая подходит и для первичного и для вторичного рынка недвижимости. По договору купли-продажи клиент покупает в банке вексель и оформляет договор на его хранение и договор уступки права требования, позволяющий продавцу квартиры по завершении сделки получить деньги по векселю. При этом после погашения векселя продавец может их взять наличными, положить на свой счёт, в свою банковскую ячейку. Эта схема прозрачна, потому что все операции отражаются в соответствующих банковских документах, подтверждаются банком. Важно и то, что банком проверяется подлинность купюр.