И наконец, третий вариант начать с главы вопросов, которой книга завершается, посмотреть, нет ли там вопроса, который вас интересует, и перейти по ссылке на нужную главу.
Глава 2. «Проект»: стратегия
Проект при создании дома определяет все: каким будет внешний вид здания, его назначение, планировки и стоимость. Так и стратегия в недвижимости определяет все ее будущее.
В мировой экономике, а значит, и в жизни всех людей, кроме живущих в джунглях папуасов, недвижимость занимает более важное место, чем может показаться, это самый крупный мировой класс активов. Только жилая недвижимость в мире стоит больше, чем все фондовые рынки, вместе взятые. А вся недвижимость мира оценивается приблизительно в 300 триллионов долларов сколько стоят все товары и услуги, продаваемые в мире в течение трех с половиной лет. Итак, недвижимость самое большое хранилище капитала[2].
Поскольку недвижимость занимает прочное место в нашей жизни, каждому было бы неплохо понять, какая недвижимость нужна лично ему и для чего. Стоит ли мне покупать себе квартиру или аренда выгоднее? Хочу ли я построить дом на море в Испании или лучше каждый год отдыхать в новом месте? Инвестировать ли мне в недвижимость половину своих денег, четверть или вообще ничего?
Как определить личную стратегию работы с недвижимостью?
Недвижимость в нашей жизниМы пользуемся недвижимостью для ежедневных нужд: чтобы жить, проводить отпуска, работать и продавать товары. А еще мы инвестируем в недвижимость: приобретаем жилую или коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, покупаем ценные бумаги, основанные на недвижимости. Иногда это происходит неосознанно, например когда мы покупаем жилье для жизни, а затем его перепродаем с прибылью.
Спектр вариантов инвестиций в недвижимость очень большой:
покупка земли;
инвестиции в строящуюся недвижимость;
покупка готовой недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду;
инвестиции в финансирование девелоперских проектов;
покупка паев или акций инвестиционных фондов (ПИФ или REIT), акций компаний из сектора недвижимости;
покупка старой недвижимости с дисконтом для ее обновления и продажи;
самостоятельный девелопмент или строительство недвижимости и так далее.
При таких безграничных возможностях решающим фактором становится выбор стратегии в сфере недвижимости с учетом степени риска и размера вознаграждения.
Личная стратегия в недвижимости не ограничивается инвестициями. Однако в этой главе мы сосредоточимся преимущественно на инвестициях, потому что эта деятельность требует профессионального подхода. Но не спешите пролистывать главу, если вы не считаете себя инвестором с большой буквы. Почти любая операция с недвижимостью может превратить вас в инвестора.
Концепция ненулевой стоимостиПочему все инвесторы мира так любят недвижимость? На первый взгляд, это нелогично: вода, еда и одежда зачастую необходимы людям больше, чем модный дом. Но лучшие инвесторы не горят желанием хранить хотя бы 10% своего капитала в продуктах питания, предпочитая недвижимость.
Оказывается, в мире не так много возможностей инвестировать в то, что, подобно недвижимости:
а) не портится;
б) имеет ненулевую стоимость;
в) обычно растет в цене.
Даже если с вашим домом что-то случится и он подешевеет, он никогда не будет стоить ноль. Стоимость недвижимости почти никогда не опускается ниже ее себестоимости: земли, кирпичей, бетона и рабочей силы. Стоимость остальных инвестиций может. Ресторан, который несет убытки, не продашь даже по цене его оборудования, а акции неуспешной компании могут стоить в 10 и даже 100 раз дешевле их стоимости в момент покупки.
Сравним недвижимость с другими инструментами.
Ценные бумаги компаний, торгующих водой, едой, одеждой и прочими важными вещами. Несмотря на свою нужность, товары могут устаревать и выходить из моды. А компании-производители могут обанкротиться, и тогда их ценные бумаги будут стоить ноль или близко к этому. Есть множество компаний из «фундаментальных» секторов, например производители продуктов питания, чьи акции даже на американском растущем фондовом рынке уже долгие годы постоянно дешевеют.
Облигации государств. В целом это надежный инструмент. Государства обычно возвращают свои долги, чтобы иметь возможность брать новые. Но доходность таких бумаг очень низка, да и дефолты иногда случаются. Кроме того, цена таких бумаг тоже все время скачет, и вы можете легко потерять на них 1020% капитала, если купите дорого, а продадите в неудачный момент.