A partir daquesta situació original relativament homogènia al conjunt dEuropa, el sistema feudal va experimentar canvis en els seus dos aspectes bàsics: la dependència personal i la propietat de la terra. Aquestes transformacions van ser molt lentes, desiguals i incompletes, amb grans diferències fins i tot dins una mateixa zona. A lEuropa occidental es va tendir a substituir les prestacions en treball i els lliuraments de parts de collita per pagaments fixos en moneda (monetització de la renda), acompanyats sovint de la introducció de noves imposicions. Paral·lelament, en molts llocs els pagesos van anar aconseguint el ple domini de les tinences, que es transformaven així en establiments. Lestabliment comportava una cessió de la terra a llarg termini o fins i tot indefinida. La forma més evolucionada de lestabliment era lemfiteusi o establiment emfitèutic, contracte indefinit que implicava de fet el repartiment dels drets de propietat sobre la terra: el senyor conservava lanomenat domini eminent (o directe), que li donava dret a percebre els censos i prestacions que pesaven sobre la terra o el bé immoble i a recuperar-los en cas dabandonament o de manca de pagament. Al seu torn, lemfiteuta havia de pagar una entrada i es comprometia a millorar el bé a canvi rebia el domini útil, o sigui, la possessió de la terra i el producte de lexplotació, una vegada satisfetes les exaccions senyorials: podia deixar la terra en herència, cedir-la a altres conreadors, empenyorar-la o vendre-la. El domini eminent (del senyor) es reduïa a una espècie dhipoteca perpètua sobre la terra.
Aquesta evolució de lEuropa occidental contrasta amb la situació de lest dEuropa, on molts territoris van arribar al segle XIX amb un règim feudal que encara comportava prestacions en treball, pagaments de parts de collita i fins i tot servitud. De fet, la característica principal del feudalisme és labsència de norma, el particularisme, i per tant una gran varietat de situacions.
3.3.2 El procés de diferenciació de la pagesia
A partir del moment en què els pagesos pogueren disposar de les tinences, va començar un procés de diferenciació que va permetre lenriquiment i fins i tot lascens social dalgunes famílies alhora que condemnava molts pagesos a no disposar de terres suficients per a assegurar la reproducció familiar. La diferenciació es devia, en primer lloc, a latzar familiar: la mort o la malaltia del cap de casa, el nombre de germans on lherència era igualitària o la despossessió dels no hereus on era concentrada, empobrien les famílies o donaven pas a explotacions insuficients. A la inversa, la fràgil demografia de lèpoca produïa també amb facilitat concentracions dherències. Una segona font de diferenciació, de caràcter econòmic, procedia de lhabilitat i lesforç de cada pagès per a obtenir més o menys producte de la seva explotació o per a obtenir més o menys guanys amb la comercialització del producte obtingut.
El fet més important és que, un cop creada, la diferenciació és acumulativa, tendeix a ser cada vegada més gran com a conseqüència del procés dendeutament: el pagès que no podia retenir prou cereal per passar lany es veia obligat a demanar gra en préstec a un veí ric, normalment amb la condició de tornar després de la collita una quantitat de gra que valgués tant com la que rebia. Com que el preu del gra després de la collita era més baix que el dels mesos descassetat, el deutor havia de tornar molt més gra del que havia rebut, i per tant era fàcil que lany següent hagués de recórrer encara més aviat al préstec i demanar una quantitat més gran. Aquesta roda de deutes acabava sovint amb la pèrdua de la terra, per embargament o venda, en favor dels propietaris importants. Com a conseqüència daquest procés, la major part dels pobles dOccident mostren aviat una estructura típica, representada per un o uns pocs pagesos rics (coqs de village), propietaris de terres i ramats, oferents de jornals i de préstecs, que dominaven la vida de la comunitat; un nombre restringit de pagesos mitjans, capaços de viure de la seva explotació, i una gran quantitat de pagesos pobres, amb explotacions insuficients o mancats de terra.
3.4 Les formes de propietat i tinença de la terra
El procés de diferenciació pagesa va comportar que alguns pagesos disposessin de més terres de les que podien conrear o tinguessin terres en llocs massa allunyats per a poder-les conrear directament; daltra banda, alguns daquests pagesos enriquits van abandonar el conreu de la terra per dedicar-se al comerç o a altres activitats i, a la inversa, membres de la burgesia urbana, entitats religioses i fins i tot alguns senyors van començar a comprar tinences pageses. En definitiva, hi havia terres establertes pels senyors feudals el conreu de les quals els seus posseïdors cedien a altres persones. Aquesta cessió es feia, per regla general, en contractes a curt termini (normalment dentre 3 a 9 anys) a canvi de pagaments en diner o a part de fruits. També els senyors van anar cedint de la mateixa manera les terres de la seva reserva. A la inversa, en alguns llocs els senyors van aconseguir recuperar la plena propietat de la terra, bé recuperant les terres abandonades o bé arrabassant als pagesos els drets inherents a les tinences, substituint així la propietat feudal de la terra (propietat compartida) per la propietat absoluta; i la tinença indefinida i amb rendes fixades, per contractes a curt termini.
Sigui quin sigui el seu origen, la cessió temporal de la terra es pot fer en arrendament o en parceria. Larrendament és un contracte a termini curt o mitjà, pel qual larrendatari, a canvi del pagament de la quantitat de diners acordada, obté la plena possessió de la terra durant el període pactat: pot conrear el que vulgui i els fruits obtinguts li pertanyen plenament. La parceria és en teoria una societat temporal entre el propietari i el conreador, en la qual el primer aporta la terra i part del capital dexplotació, el parcer aporta el treball i laltra part del capital i tots dos prenen de comú acord les decisions que afecten lexplotació i es reparteixen els fruits obtinguts segons els pactes establerts: és un contracte a parts de fruits. Quan la parceria obliga a residir en lexplotació i a dedicar-hi tota la força de treball familiar, el contracte sanomena masoveria (métayage a França, mezzadria a Itàlia).
La renda de la terra no substituïa la renda feudal, sinó que shi afegia, de manera que moltes terres estaven en mans dun tinent, obligat al pagament de la renda feudal, que les tenia cedides en arrendament o parceria a un tercer, que pagava la renda de la terra.
El manteniment de la renda feudal o la preferència per la renda de la terra depenia de dues lògiques econòmiques diferents, però amb la mateixa finalitat: la conservació o lincrement de la renda dels poderosos. La renda feudal era adequada quan hi havia més terra que conreadors, i per tant importava assegurar la permanència dels homes sobre els conreus, o bé quan la posada en conreu exigia unes despeses (en capital o treball) que el senyor no estava en condicions de realitzar; la renda de la terra era preferible quan loferta de treball excedia la de terra, i per tant resultava més rendible mantenir-ne el control.
El predomini de la renda feudal o de la renda de la terra permet distingir al conjunt dEuropa tres grans zones amb característiques diferents. A lEuropa oriental, el feudalisme mantingué gran part de les característiques originals: subjecció dels pagesos a la terra i renda feudal basada en lapropiació del treball pagès per a conrear la reserva senyorial i de part del producte obtingut pel pagès a la seva tinença; a ledat moderna, la demanda de cereals va tendir a reforçar encara més aquesta situació (segona servitud de la gleva). Aquesta renda feudal plena arribà fins al segle XIX i en alguns països, com Rússia o Romania, fins a la dècada de 1860.