Всего за 134.9 руб. Купить полную версию
Но инструкцию для title agent покупатель и продавец создают сами. Это договор купли-продажи (purchase and sale agreement).
Этот договор может быть сложным (такой жуткий на 18 страниц мелким шрифтом с десятками пунктов и оговорок) или простым. Вы можете взять салфетку и написать:
Purchase and Sale agreement
Seller продаёт Buyer недвижимость с parcel number таким-то и адресом таким-то за вот столько _______ долларов. Дополнительные условия смотрите в приложении А.
Даты, подписи сторон.
(С этого момента сделка «под контрактом»)
Что это значит для продуманного инвестора?
Это значит, что можно саму сделку (и эту салфетку) продать другому инвестору, который ищет именно такие цифры и именно такой объект. И, поверьте мне, продать сделку инвестору проще, чем продать сам дом какому-нибудь придирчивому покупателю!
Почему?
Потому что наша сделка under contract имеет в себе приличный потенциал прибыли.
Пример:
Я нашел дом с FMV $400K (дому нужен ремонт, он в другом штате. Мне это не подходит).
На доме есть ипотека $300K.
Налицо потенциал прибыли, верно?
Я делаю офер $320K, и мы подписываем бумаги с владельцем. Я знаю, что владельцу очень нужны $20 тысяч наличными и он их рассчитывает получить на клозинге.
Веду переговоры так, чтобы он понял, что $300 тысяч ипотеки будут погашены немного позднее, когда мы продадим дом. Возможно, через 6 месяцев.
Владелец говорит, что нет проблем, если мы будем все это время платить счета по ипотеке своевременно.
Итак: у меня лежит в кармане контракт на прибыль $80 тысяч (минус расходы на ремонт, клозинг и holding costs).
Я делаю короткое текстовое объявление на паре сайтов и указываю, что имею недвижимость под контрактом, в которой есть $50 тысяч прибыли.
В графе your investment is:
$20K for seller (этот чек продавец получит на клозинге),
$20K is assignment fee (это мой чек, который я получу от инвестора),
$10K estimated repairs (это примерные расходы на ремонт. Более точно инвестор сам там на месте разберется).
$300K is Existing financing on the property (оговоренная ипотека, которая идет прицепом к этой недвижимости).
Как видит это инвестор?
Прежде всего, вам нужно знать, что инвесторов на рынке много. Очень много. Их так много, что вы можете стать на площади перед Home Depot и крикнуть:
Эй народ, у меня есть сделка под контрактом! Вкладываешь $50 штук и получаешь $50 штук прибыли!
И к вам тут же начнут подходить люди и просить визитку
И вы будете жалеть только о том, что у вас нет с собой несколько папок с подобными сделками. Да вы бы продали всё прямо сегодня!
Почему я настолько уверен в том, что говорю? Потому что обычная рутина для инвесторов/флиперов это покупка домов за 6070 центов на доллар, затем ремонт и перепродажа.
То есть он был бы счастлив купить подобный дом за офер $300 тысяч наличкой, чтобы затем отремонтировать и продать за $400k. И заработать в лучшем случае $60 тысяч.
Отношение прибыли к инвестменту 60K/300K. То есть 1/5 или 20 центов на доллар. Я же ему продаю сделку с отношением 50K наличкой к 50K прибыль. То есть 1 к 1. Это в пять (!!!) раз лучше, чем его традиционная математика. И именно это делает инвестора любого уровня crazy как только он видит эту сделку.
Для него это все равно, что найти на дороге 50 тысяч!
Я вас научу в моем курсе, какие бумаги нужно подписать, как сделать так, чтобы инвестор не обошёл вас и не купил сам у владельца этот дом. Вы также будете знать места, где инвесторы ходят просто косяками и не знают, куда отправить чек.
И, поверьте, если вы ему (инвестору) принесете подобную сделку, он будет умолять вас следующую такую нести сразу к нему и не звонить больше никому
Итак, первые деньги вы в этом бизнесе можете сделать, если вы знаете, как вести переговоры с владельцем и знаете, как структурировать подобные сделки. Вы должны четко понимать, что подписывает владелец дома, что подписываете вы и что нужно подписать с инвестором-покупателем.