и самое важное: я мог научиться на практике тому, как работает бизнес флиперов.
Я купил свой первый дом в США уже через 2 недели после приезда. Это был кирпичный дом с тремя спальнями и с асбестовой (будь она неладна) крышей. Он был построен 80 лет назад (это я потом понял, во что мы влипли).
FMV по тому дому оценивалась в $70K, я же его купил за $22K.
В следующие несколько месяцев я ездил на все семинары по недвижимости, какие только мог найти и читал все книги, какие мог осилить со своим английским.
Меня интересовало,
Кто больше всего зарабатывает в этом многотриллионном бизнесе?
Как происходит так, что кто-то много лет выплачивает один единственный дом, и в это же время другой человек владеет двумя или тремя сотнями домов?
Какое именно образование нужно получить, чтобы стать успешным инвестором?
Как выстроить бизнесплан от одной инвестиционной недвижимости до сотен домов, но так, чтобы это заняло не 150 лет, а побыстрее.
Естественно, сюда же сразу падали вопросы чисто практического характера, которые нужно было решить прямо срочно:
Как, черт возьми, финансировать недвижимость номер 2, если я уже все вложил в первую?
Какой штат и город выбрать для моего будущего бизнеса?
Кого мне нужно нанять (агента, юриста, контрактора-хэндимена, бухгалтера)?
Что делать со своим кредитом (который на тот момент вообще отсутствовал)?
В то же время я начал понимать, что то, чем я занялся (покупка-ремонт-продажа), является флипингом или спекуляцией недвижимостью и государством не очень приветствуется. Выражается это в том, что вы платите высокий capital gain tax при продаже и получении прибыли (если владели недвижимостью менее 12 месяцев).
Итак, давайте немного разберемся, кто вообще плавает в этом водоеме и чем дышит.
Те, кто стригут комиссии с каждого движения владельцев недвижимости. Здесь вы видите агентов, брокеров, клозинг компании, real estate attorneys (которые в некоторых штатах делают клозинги), appraisals, компании по обслуживанию вашего дома (охрана, стрижка газона, страхование, бесконечные ремонты, клининг и тп).
Вы можете легко войти в этот бизнес как агент (цена порядка $300 в зависимости от штата). Или вы можете войти, как HVAC/plumbing/electrical контрактор (получение лицензии уже гораздо сложнее, но реально). Вы также можете войти в игру, как белый воротничок и стать real estate attorney (получение диплома юриста подразумевается).
Однако нужно понимать, что все эти прекрасные люди делают деньги, обслуживая владельцев недвижимости и должны постоянно трудиться над активным доходом. Искать новых клиентов, любить существующих клиентов и каждый день активно работать, чтобы получить свой следующий чек.
Вторая группа: те, кто стали бы владельцами, если бы желали. Но по какой-то причине они не хотят (или не могут) ставить свое имя в warranty deed.
Это wholesalers (мы будем рассматривать подробно в моем курсе, как они работают). Это bird dogs (те, кто находит сделку и передает ее инвестору). Это компании, которые менеджируют недвижимость для другого инвестора (апартмент комплекс на 80 юнитов или 25 arbnb домов у моря). Это те, кто торгуют lease options (покупают его на одних условиях и продают на других условиях).
Этих прекрасных людей объединяет то, что они не берут на себя риск владения недвижимостью. Они работают с ней и получают от нее доход, но владелец в это время находится в ином месте и никак не включен в работу, кроме имени в контрактах.
Третья группа: те, кто непосредственно девелопит участки земли или строит дома. Это девелоперы и билдеры.
Эти ребята покупают сырые участки земли (raw land parcels), выстраивают там все коммуникации, нарезают на отдельные лоты, которые затем будут застраиваться. Билдеры строят дома, когда появляется клиент с деньгами. Этот бизнес выглядит огромным и суперприбыльным. Но есть минусы. Эти игроки имеют дело с огромным кредитом и тратят на каждый проект годы, чтобы получить прибыль. Если вы не имеете cashflow и определенную финансовую свободу, то пока отложите мысли о строительстве и девелопинге в сторону.