Всего за 189.9 руб. Купить полную версию
Договорные отношения по аренде земель носят в основном долгосрочный характер (от 1 года до 49 лет), поэтому договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок 1 год и более года, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аренда земельных участков регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации, прежде всего ст. 22, 26, 41, 42, 46, 65 и др., а также общими нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 606625). Нормы общих положений гл. 34 ГК РФ применяются к отношениям по аренде земельных участков, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Земельный кодекс Российской Федерации не содержит специального определения договора аренды земельного участка, поэтому используется общее определение, содержащееся в ст. 606 ГК РФ. Согласно указанной статье по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следует обратить внимание на наименование сторон: в договоре аренды земельного участка, согласно требованиям земельного законодательства, они именуются «арендодатель» и «арендатор», термины «наймодатель» и «наниматель» в земельных отношениях не применяются.
Договор аренды земельного участка относится к договорам на передачу имущества. Земельный участок по такому договору передается арендатору во временное владение и пользование или только в пользование, при этом собственник земельного участка (арендодатель) не утрачивает права собственности на него. Под правомочием владения понимается основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им[2].
Использование земельного участка, в частности по договору аренды, предполагает наличие у арендатора правомочия по владению им. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК РФ[3].
Согласно указанной статье, определяющей способы защиты прав владельца, не являющегося собственником, права, предусмотренные ст. 301304 Гражданского кодекса Российской Федерации (право на истребование имущества из чужого незаконного владения, право на истребование имущества от добросовестного приобретателя, расчеты при возврате имущества из незаконного владения, защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно ст. 301 ГК РФ арендатор земельного участка обладает правом истребовать этот участок из чужого незаконного владения. Условием реализации данного права является фактическое нахождение имущества (земельного участка) в чужом незаконном владении. Судебную практику по данному вопросу можно считать сложившейся. В качестве примера можно привести п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где указывается, что при применении ста. 301 ГК РФ следует иметь в виду, что собственник (а следовательно, и арендатор) вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.