Всего за 189.9 руб. Купить полную версию
Связующим звеном между отношениями собственности и отношениями по использованию земель выступают договорные отношения. Основные условия заключения договора и его форма устанавливаются нормами гражданского законодательства, а особенности правомочий участников договора и ответственности за его неисполнение носят чаще всего земельно-правовую направленность и определяются нормами земельного законодательства[1].
Таким образом, договор аренды земельного участка имеет сложную правовую природу, так как соединяет в себя элементы публичных и частно-правовых отношений.
Практика показывает, что нормы гражданского законодательства глубоко проникают в сугубо отраслевые отношения, оформляемые договором. Например, все те немногие формы договоров аренды земельных участков, которые утверждены федеральными органами государственной власти и зарегистрированы в Минюсте России, являются примерными. Примерная форма договора аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности, утверждена приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. 95 (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 2 июня 2006 г. 7913). Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Росимущества от 6 июля 2004 г. 104-р (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 июля 2004 г. 5943). Примерная форма договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью и предоставленного ОАО «Российские железные дороги», зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 г. 8320. Эта форма предоставляет арендатору право внести в договор необходимые для него условия, соответствующие требованиям законодательства, в том числе в судебном порядке.
2. Общая характеристика договора аренды земельного участка
Правоотношения по аренде земельных участков возникают из договора, заключаемого сторонами. Для эффективного управления этими отношениями необходимо знать правила их возникновения, изменения и прекращения, а также объем прав и обязанностей сторон, устанавливаемый не только договором, но и законодательством.
В настоящее время специфика отношений по аренде земельных участков состоит в следующем:
Объектом арендных правоотношений является сформированный земельный участок (его часть) с установленными на местности границами (как правило), с определенным в законодательном порядке разрешенным использованием на условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (при отводе под строительство), поставленный на государственный кадастровый учет.
Поскольку процесс разграничения государственной собственности на землю не завершен, в аренду предоставляются в основном земли, относящиеся к неразграниченной государственной собственности.
Земельно-правовые отношения носят публичный характер, поэтому предоставление земельных участков осуществляется путем принятия уполномоченным органом государственной власти решения о предоставлении земельного участка в аренду, на основании которого заключается договор аренды. Таким образом, при аренде земельных участков на стороне собственников (арендодателей) в подавляющем большинстве случаев выступают публичные образования Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, органы местного самоуправления.
Несмотря на то что нормами гражданского законодательства установлено формальное равенство субъектов в договорных отношениях, в земельных отношениях такое равенство отсутствует. Причина кроется в особом статусе земли как природного объекта и природного ресурса и полномочиях (обязанностях) публично-правовых образований осуществлять правовое регулирование в области земельных и иных природоресурсных отношений, а также контроль за использованием и охраной земель.
Договорные отношения по аренде земель носят в основном долгосрочный характер (от 1 года до 49 лет), поэтому договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок 1 год и более года, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аренда земельных участков регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации, прежде всего ст. 22, 26, 41, 42, 46, 65 и др., а также общими нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 606625). Нормы общих положений гл. 34 ГК РФ применяются к отношениям по аренде земельных участков, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.