Всего за 439 руб. Купить полную версию
Выбор способа защиты в любом случае зависит от согласованных сторонами условий договора аренды, действий арендодателя по одностороннему изменению размера арендной платы и других факторов.
3.3. Роль оценочной деятельности в арендных правоотношениях
Заключение возмездной сделки зачастую может порождать неуверенность со стороны должника в обоснованности цены сделки, а со стороны кредитора – в достаточности названной стоимости. Когда одна сторона стремится сэкономить, а другая – заработать, достичь консенсуса бывает сложно. В таком случае необходима объективная независимая оценка реальной рыночной стоимости предмета сделки.
Арендные правоотношения также являются возмездными, в связи с чем привлечение оценщика для проведения оценочных работ в подобных случаях весьма распространенное явление.
Арендная плата повышается, как правило, в связи с объективной необходимостью, например, возрастают расходы собственника на содержание имущества. Несомненно, как арендатору, так и арендодателю важно быть в курсе любых изменений, поскольку это прямо влияет на их расходы и доходы. Для компаний, арендующих склады, офисы, иные помещения отчисления на аренду, почти всегда составляют значительную часть бюджета, а любое повышение арендной платы приводит к снижению рентабельности бизнеса.
Цели проведения оценки в рамках арендных правоотношений разнятся, причем они могут одновременно преследовать необходимость решения сразу нескольких задач.
Арендная плата оценивается исходя из рыночной стоимости для следующих целей: для налоговых органов, при разработке бизнес-стратегий, проектов, при возникновении споров, для судебных разбирательств.
Особенность оценки арендной платы заключается в том, что определяемая оценщиком арендная ставка состоит из нескольких компонентов. Учету подлежат не только ожидаемые собственником доходы от сдачи имущества в аренду, но также и расходы, которые он несет как собственник имущества. Это налоги, расходы на страхование, коммунальные платежи, амортизационные расходы и т. д. Следует отметить, что часть расходов может быть возложена на арендатора. В таком случае оценка производится с учетом этих обстоятельств.
Следует помнить, что в соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности оценка является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях передачи в аренду. Отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы служит документарным подтверждением обоснованности арендных платежей.
Кроме того, оценено может быть само право аренды. В таком случае главным образом оцениваются преимущества, которые дает потенциальному арендатору заключение договора аренды с конкретными условиями. Как правило, оценка права аренды в основном исходит из анализа двух условий арендного договора: величины арендной ставки по договору и срока действия договора. Необходимость в оценке непосредственно права аренды может возникнуть при оценке бизнеса, при внесении прав аренды в качестве вклада в уставный капитал общества, при принятии решений управленческого характера.
Единого федерального стандарта, который бы закреплял правила проведения оценки арендной ставки, на сегодняшний день не разработано. В связи с этим каждая СРО оценщиков использует локальные акты для проведения оценочной деятельности по данному направлению. При этом, безусловно, должны учитываться положения общих федеральных стандартов оценки: ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО № 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО № 3 "Требования к отчету об оценке", в некоторых случаях ФСО № 7 "Оценка недвижимости", где арендная платы выделена как отдельная расчетная величина. По ФСО № 7 рыночная арендная плата – это расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях.
3.4. Оспаривание в судебном порядке повышения размера арендной платы
Одностороннее и существенное повышение арендной платы арендодателем, безусловно, одно из самых неприятных событий для арендатора. Наличие в договоре аренды нормы, позволяющей такое повышение, еще не означает его обоснованности и согласия с этим повышением арендатора.
Повышение арендной платы может быть оспорено со стороны арендатора в суде. При этом в суд в качестве доказательства должен быть представлен отчет оценщика, содержащий сведения об установлении рыночной стоимости величины арендной ставки. Отчет оценщика применяется для судебного разбирательства в следующих ситуациях:
1. Договором аренды не закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, все изменения и дополнения оформляются сторонами по соглашению сторон.
Казалось бы, очевидно, что принудить арендатора к заключению дополнительного соглашения об изменении арендной платы невозможно. Однако арендодатели все равно обращаются в суд с подобными требованиями. Они мотивируют свои заявления, помимо прочего, ст. 6 Закона об оценочной деятельности, в которой закреплено право всех субъектов гражданских правоотношений на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Если полученный отчет оценщика показывает повышение рыночной стоимости права аренды, то арендодатель заявляет в суд требования о понуждении арендатора к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Как показывает практика, суды не удовлетворяют подобные требования истцов-арендодателей, поскольку условия для изменения договора аренды в данном случае отсутствуют.
2. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, однако сторонами не согласован порядок оформления такого изменения
Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем производится путем направления уведомления арендатору. В данной ситуации одного лишь уведомления недостаточно, поскольку необходимо не просто включить в договор данное правомочие арендодателя, но также четко прописать, как оформляется такое изменение. Если же порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрен, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (см. п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ). При невозможности достигнуть соглашения арендодатель обычно действует так же, как описано в предыдущем пункте. Однако судебная практика складывается в пользу арендаторов.
3. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, повышение арендной платы ставится в зависимость от определенных законом обстоятельств.
В данной ситуации арендодателю необходимо направить арендатору уведомление о повышении размера арендной платы при наступлении определенных в законе обстоятельств. К таким обстоятельствам следует относить:
– изменение цен и тарифов;
– изменение вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемых помещений);
– повышение ставок и изменения методик расчета;
– иные случаи, непосредственно предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Арендодатели зачастую применяют в подобных ситуациях отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы как основание для изменения размера арендных платежей. Но если договором не предусмотрено такое основание для изменения, как "увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка арендной платы зависит от его стоимости)", то дело разрешается в пользу арендатора. Таким образом, в такой ситуации один лишь отчет оценщика не является достаточным основанием для удовлетворения требований истца-арендодателя.
4. Договором аренды предусмотрено одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в случае изменения рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости помещений, передаваемых по договору аренды)
Изменение размера арендной платы будет правомерным при соблюдении двух условий:
1) наличие в договоре аренды положения о возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения рыночной стоимости объекта аренды;
2) наличие отчета об оценке изменения рыночной стоимости объекта.
Несоблюдение одного из них дает правовое основание арендатору заявить свое несогласие путем подачи искав суд.