Всего за 439 руб. Купить полную версию
№ 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", применяемыми по аналогии к однородным правоотношениям.
Из текущего законодательства сделать однозначный вывод не представляется возможным. В данном случае при определении даты, по состоянию на которую определяется стоимость, необходимо учитывать три аспекта: состояние объекта; состояние рынка; дата реальной выплаты компенсации. Эти условия проведения оценки следует фиксировать в задании на оценку во избежание дальнейших споров относительно корректности отчета об оценке.
2. Упущенная выгода
Определение размера неполученных доходов – одна из самых сложных задач в оценочной практике. При определении упущенной выгоды рационально использовать Методические рекомендации, в соответствии с которыми определение размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. В том случае если получение данных о финансово-хозяйственной деятельности юридического лица не представляется возможным, расчет упущенной выгоды следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых данных), характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли.
Отдельно хотелось бы отметить, что согласно НК РФ физические лица не являются плательщиками НДС. Соответственно, при изъятии земельных участков у физических лиц объекта налогообложения не возникнет, а выкупная стоимость будет определяться без учета НДС.
Таким образом, оценочная деятельность по определению рыночной стоимости имущества, выкупаемого у государства или муниципального образования, строится на общих принципах оценки с применением специальных правил об оценке недвижимого и движимого имущества. Кроме того, рыночная стоимость объекта, не принадлежащего государственному или муниципальному унитарному предприятию, в соответствии с НК РФ определяется без НДС. Особенность проявляется в том, что заказчиком выступает публично-правовое образование, оно и оплачивает деятельность оценщика. Оценка выкупной стоимости при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд осложняется необходимостью дополнительного установления размера убытков наряду с рыночной стоимостью объекта.
Глава 3. Особенности оценки при рассмотрении дел по спорам о размере арендной платы
3.1. Арендные правоотношения
В ГК РФ вопросу урегулирования арендных правоотношений посвящена отдельная глава, в которой содержатся как общие положения об арендных правоотношениях, так и нормы, регулирующие специфические виды аренды.
Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ и выглядит следующим образом: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законодатель именует аренду также имущественным наймом, что является синонимом.
В отношении объекта аренды в законе содержатся особые указания. Одной из классификаций вещей как объектов гражданского права является их деление на потребляемые и непотребляемые. В основу данной классификации положена степень сохранения ими своих натуральных свойств в процессе использования. Соответственно, вещи, которые при использовании быстро теряют свои свойства, не могут быть объектом аренды, поскольку попросту вскоре станут непригодными, что исключает исполнение арендатором обязанности по возврату имущества в том состоянии, в котором он его получил. Таким образом, объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. По договору аренды арендатору могут передаваться земельные участки, иные обособленные природные объекты, имущественные комплексы (в том числе предприятия), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. В связи с возложением на арендатора обязанности вернуть имущество арендодателю в первоначальном состояниипредмет договора (имущество, передаваемое в аренду) должен быть описан максимально детально, дабы идентификация имущества прошла беспрепятственно.
Арендные правоотношения возникают из договора, форма которого должна соответствовать определенным требованиям.
1. Письменная форма договора
Как известно, существует две формы сделок: устная и письменная. Если в законе не предусмотрено требования заключать договор в письменной форме, то он заключаться в виде устной договоренности. Однако в отношении договора аренды законодатель предусмотрел две ситуации, в которых заключение договора аренды в устной форме недопустимо. Во-первых, договор аренды заключается в письменной форме тогда, когда его срок превышает 1 год. Во-вторых, письменная форма для договора аренды обязательна в случае, если одной из сторон выступает юридическое лицо (независимо от срока договора).
2) Государственная регистрация
В обязательном порядке регистрируются договоры аренды, предметом которых является недвижимое имущество.
В случае несоблюдения правил о форме договора он считается незаключенным.
При рассмотрении арендных правоотношений с целью анализа в последующем роли оценочной деятельности при рассмотрении споров о размере арендной платы, безусловно, особый интерес представляют вопросы, касающиеся самой арендной платы.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. Отношения по поводу установления арендной платы имеют диспозитивный характер, поскольку порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре аренды. В случае отсутствия в договоре соглашения об арендной плате, ее стоимость может быть определенаисходя из обычно применяемыхусловий при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может быть выражена в разной форме. Небольшой перечень возможных форм арендной платы приведен в ст. 614 ГК РФ. Однако он не является исчерпывающим, о чем свидетельствует указание законодателя на возможность сочетания нескольких форм или выборы иной формы. Так, арендная плата может быть выражена в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Арендодатель защищен законом от неисполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы. При существенном нарушении сроков оплаты арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы в установленным им срок, но не более чем за два срока подряд.
3.2. Способы изменения арендной платы
Зафиксированная в договоре арендная плата может быть изменена.
По общему правилу размер арендной платы изменяется:
1) по соглашению сторон;
2) не чаще одного раза в год.
Для отдельных видов аренды сроки могут отличаться. Так, например, размер лизинговых платежей по договору лизинга (финансовой аренды) может изменяться не чаще, чем один раз в три месяца.
В некоторых случаях арендная плата может быть также изменена по инициативе арендатора. Он вправе потребовать соразмерного уменьшения арендных платежей, если условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились. Единственным условием является наступление данного ухудшения ввиду обстоятельств, к которым арендатор не имеет никакого отношения и за которые он не отвечает.
Следует отметить, что закон не запрещает включать в договор нормы, предусматривающие возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы. Безусловно, подписав такой договор, арендатор выразил свое согласие со всеми его положениями, но зачастую с повышением арендодателем арендной платы арендатор все равно не согласен. Следствием этого нередко является обращение за защитой нарушенных прав в судебные органы. При этом, исходя из сложившейся судебной практики, истцами-арендаторами используются различные способы защиты прав: заявляются исковые требования о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительным односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика и тому подобные.