Например: работникам-акционерам предлагается пакет акций ЗАО по рыночной цене, не доступной для работников, а значит, они не могут воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение акций. Затем пакет акций продается в соответствии с нормами комментируемого Закона, схемы которого предусматривают уменьшение цены в случае признания аукционов и конкурсов несостоявшимися. Однако работники в соответствии с комментируемым Законом не имеют преимуществ.
2. Пункт 12 комментируемой статьи регулирует вопросы реализации права выкупа по договорам аренды, заключенным до вступления в силу комментируемого Закона.
Порядок продажи федерального имущества по договорам аренды с правом выкупа определяется Положением о реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", утвержденного постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. № 707 [243] .
Пунктом 13 комментируемой статьи установлен срок реализации права выкупа – 2 года с момента вступления в силу комментируемого Закона. Так как Закон не содержит положений о возможности продления срока, суды отказывают в удовлетворении требований по реализации данного права (постановление ФАС МО от 10 июня 2008 г. № КГ-А40/4162-08).
3. Пункт 16 комментируемой статьи все-таки устанавливает исключение из ст. 13 (способы приватизации). Открытое акционерное общество имеет первоочередное право приобретения имущества, если оно было выявлено как подлежавшее внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенное при его создании в состав приватизированного имущества.
Судебная практика по данной норме не однозначна. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 июня 2005 г. по делу № А56-23160/04 удовлетворен иск ОАО о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи здания, так как в соответствии с законодательством при выявлении имущества, подлежащего внесению в уставный капитал ОАО и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, данному обществу предоставляется первоочередное право приобретения этого имущества по рыночной цене.
Судом был сделан вывод о том, что "…законодателем предусмотрена возможность приватизации имущества, которое подлежало внесению в уставный капитал открытого акционерного общества, создаваемого в процессе приватизации, но которое не было включено в состав приватизируемого имущества по каким-либо причинам. Выкуп такого имущества возможен по рыночной цене" и что "…включения спорного здания в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества и принятия решений об условиях приватизации соответствующими федеральными органами исполнительной власти в данном случае не требуется".
Противоположный вывод был сделан в Определении ВАС РФ от 16 февраля 2007 г. № 1039/07, в котором указано, что "суд признал недоказанным принятие собственником решения о продаже здания, которое бы нарушало право истца на первоочередное приобретение в собственность занимаемого им помещения, и с учетом всех обстоятельств дела и положений п. 16 ст. 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" № 178-ФЗ отказал в удовлетворении заявления". Таким образом, в данном случае суды сделали вывод о том, что содержащееся в комментируемом пункте право первоочередного приобретения имущества по рыночной цене не предоставляет акционерному обществу права требовать выкупа имущества. Только в случае принятия уполномоченным органом решения о приватизации имущества акционерное общество имеет преимущественное перед третьими лицами право выкупить его по рыночной стоимости.
Статья 44. Внесение изменения в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
...
В связи с вступлением в силу настоящего Федерального закона внести в часть вторую статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 31. – Ст. 3813) изменение, изложив ее в следующей редакции:
"Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.".
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей [244] .
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона.
К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ устанавливает обязательность проведения оценки объектов оценки.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
С учетом переходных положений комментируемой статьи и принятых позже законов абз. 2 ст. 8 выглядит следующим образом.