Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ) [181] .
Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений (п. 1 ст. 36 ЗК РФ, а также Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" [182] ).
Следует учесть, что не все способы приватизации предусматривают одновременную приватизацию имущества и земли. Так при приватизации акций, имущества вряд ли можно говорить о синхронности процессов.
Покупателю имущественного комплекса унитарного предприятия одновременно отчуждаются земельные участки, находящиеся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования либо аренды или занимаемые зданиями, строениями и сооружениями, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса предприятия, и необходимые для использования указанных объектов (п. 2 комментируемой статьи).
2. Пункт 3 устанавливает обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Законодатель четко ограничил объект правоотношений: строения не должны являться самовольными постройками.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
С учетом данной нормы в судебном порядке можно признать собственность государственную или муниципальную, если строительство осуществлялось на их землях, что вряд ли интересно для лица, осуществлявшего строительство.
Данная норма также не содержит обязанности государства или муниципальных органов предоставить земельный участок.
3. По сути, п. 3 комментируемой статьи обязывает покупателей, приобретших государственное имущество без учета земельных участков, в последующем легализовать земельные отношения.
Земельные отношения могут оформляться двумя способами:
аренда;
а) По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. На практике арендные отношения с органами исполнительной власти выглядят достаточно сложно. Определение в договоре предельного срока аренды может происходить только через суд. Так, например постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2007 г. по делу № А36-1071/2007 исковые требования о понуждении к заключению договора на срок 49 лет признаны правомерными, поскольку предложенный срок аренды земельного участка не противоречит законодательству о приватизации государственного и муниципального имущества.
Еще один не маловажный фактор: договор аренды может заключаться только при желании собственника недвижимости. Таким образом, выбор между арендой или приобретением ложится на собственника недвижимости, а не на органы исполнительной власти или местного самоуправления. С учетом сложности оформления земельных отношений можно предположить нецелесообразность договора аренды земли.
б) Если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
Согласно ст. 70.1 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, установленных Земельным кодексом, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.
Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.
Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем семь лет. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов на срок до двадцати лет [183] .
А. Лазаревский говорит о высокой корупциогенности данной в комментируемом законе нормы. "Арендующий земельный участок собственник здания или имущественного комплекса самим актом резервирования лишается каких-либо прав на участок. В результате при расчете ущерба от резервирования и изъятия не будут учтены потери собственника здания от лишения его права пользования участком. Лишение прав пользования участком означает лишение "по умолчанию" прав на частное здание, имущественный комплекс, что противоречит Конституции РФ (ст. 2; ст. 18; п. 3 ст. 35; п. 3 ст. 55)" [184] .
Следует также обратить внимание, что срок договора аренды соглашением сторон может быть установлен без привязки к сроку резервирования ("на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон"). Однако ни комментируемый Закон, ни подзаконные акты не регулируют, чем необходимо руководствоваться при этом;
приобретение у государства или муниципального образования указанных земельных участков.
Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, установленную Земельным кодексом РФ.
Из исключительного права на приватизацию земельных участков, принадлежащего собственникам недвижимого имущества вытекает норма п. 3 комментируемой статьи о том, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статья 28 ЗК РФ устанавливает исключения:
изъятие земельных участков из оборота;
установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков;
резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
4. Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Пункт 4 комментируемой статьи аналогичен данной норме Земельного кодекса РФ.
5. Границы отчуждаемого земельного участка определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.