Договоры при переселении
Согласно ст. 9 указанного выше Закона г. Москвы, чтобы начать переселение собственников жилья, инвестор или департамент (если городу возмещаются затраты по переселению собственников жилья) сначала заключает с ними предварительный договор. В соответствии со ст. 429 ГК РФ договор должен быть заключен в срок, установленный в решении префекта города. Но в любом случае предварительный договор должен быть заключен до начала реконструкции здания.
Предварительный договор должен содержать следующие условия:
1) срок заключения основного договора (он не может превышать срок, установленный в решении префекта административного округа для освобождения жилого дома);
2) определение формы возмещения: при денежной компенсации – размер и условия выплаты; при натуральном возмещении – существенные характеристики жилого помещения (общая/жилая площадь квартиры, ее месторасположение, количество комнат, наличие отделки и т. д.);
3) перечисление членов семьи собственника жилого помещения, имеющих право пользования данным помещением, а также обязанность собственника предоставить в пользование и владение членам своей семьи жилое помещение, предоставляемое ему в порядке натурального возмещения;
4) ответственность сторон за неисполнение условий договора;
5) ограничение прав собственника на совершение сделок по отчуждению жилого помещения, подлежащего освобождению;
6) определение порядка переселения;
7) определение вида основного договора.
Предварительный договор заключается в письменной форме. Кроме того, данный договор должен быть зарегистрирован в департаменте.
Ответственность за ненадлежащее исполнение условий предварительного договора наступает для сторон в соответствии с действующим законодательством. Например, если одна из сторон договора нарушила сроки исполнения обязательств по договору или исполнила их ненадлежащим образом, то ей придется возместить другой стороне причиненные этим убытки в соответствии со ст. 394, 395 и 445 ГК РФ.
Также ст. 10 Закона установлено, что переселение осуществляется после заключения договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа собственнику.
Договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, заключается в сроки, указанные в Решении.
В случае заключения предварительного договора, договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, заключается в сроки, указанные в предварительном договоре. Примерная форма договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, утверждается префектом.
Договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, подлежит государственной регистрации в установленном порядке, причем плата за оформление и государственную регистрацию права собственности на основании договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, осуществляется за счет лица, осуществляющего переселение.
На срок оформления договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение, проведения государственной регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение лицо, осуществляющее переселение, заключает с собственником в случае его согласия договор краткосрочного найма на это жилое помещение. Договор краткосрочного найма является основанием для вселения и проживания в жилом помещении. Договор краткосрочного найма прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное собственнику жилое помещение. Все разногласия, которые могут возникнуть при выполнении условий договора, решаются путем переговоров между сторонами либо в судебном порядке. При недостижении соглашения сторон о заключении договора вопрос о предоставлении возмещения (компенсации) либо выкупа собственнику жилого помещения (жилого дома) решается в судебном порядке.
Жилое помещение (жилой дом) освобождается собственником в сроки, определенные в договоре, но не позднее чем через месяц после:
1) заключения договора краткосрочного найма;
2) получения документа о праве собственности на жилое помещение;
3) получения денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены в полном размере.
Переселение собственников жилья, если оно является единственным местом их жительства
Если инвестор переселяет собственников из жилья, которое является их единственным местом жительства, то он должен предоставить собственнику равноценное возмещение за жилье в денежной или натуральной форме. Возмещение рассчитывается исходя из рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения и компенсации за непроизведенный ремонт жилого дома. При этом компенсация определяется как разница между рыночной стоимостью освобождаемого жилья и рыночной стоимостью жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки, предоставляемого по социальным нормам для семей данной численности.
Основной договор, заключенный между собственником и инвестором, должен предусматривать предоставление собственнику:
другого равноценного благоустроенного жилья по договору мены или иному договору, предусматривающему переход права собственности на жилье к собственнику;
жилья из маневренного жилищного фонда;
компенсации в безналичной форме рыночной стоимости освобождаемого жилья и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома для приобретения иного жилого помещения по договору купли-продажи.
Стоимость принадлежащего собственнику жилого помещения может оказаться выше, чем размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и стоимость предоставляемого жилья. В этом случае инвестор должен возместить собственнику образовавшуюся разницу.
Переселение нанимателей жилья
Порядок переселения граждан, которые занимают жилье в домах по договору социального найма, установлен в ст. 13 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве".
Таким гражданам предоставляется:
другое благоустроенное жилье, пригодное для постоянного проживания, по договору социального или коммерческого найма;
жилье из маневренного жилищного фонда по договору краткосрочного найма;
субсидии на приобретение нового жилья.
Жилье нанимателю предоставляется в пределах социальной нормы. Если наниматель занимал жилье, превышающее по размеру социальную норму, то ему должно быть предоставлено жилье в размере не менее социальной нормы для семьи данной численности с учетом права на дополнительную площадь.
Гражданину, занимающему жилое помещение по договору коммерческого найма, предоставляется другое благоустроенное жилье на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма и на оставшийся срок его действия (либо на иных условиях по соглашению сторон).
Жилые помещения по договору социального или коммерческого найма предоставляются департаментом за счет средств инвестора.
Имущественный вычет
Право на получение имущественного налогового вычета
Налогоплательщики – покупатели жилья или осуществляющие строительство жилья (участвующие в нем) имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
На практике граждане могут столкнуться с тем, что их ожидания, связанные с получением имущественного вычета, не оправдываются только потому, что ими не были учтены все требования Налогового кодекса. Для того чтобы избежать лишних разочарований, покупателям (застройщикам) жилья необходимо помнить следующее.
Во-первых, повторное предоставление налогоплательщику рассматриваемого имущественного вычета не допускается. Поэтому те лица, которые уже получали имущественный вычет в период, начиная с 2001 г., не имеют права на повторное его получение.
Налогоплательщики, которые использовали аналогичную льготу по подоходному налогу до 2001 г. (до вступления в действие гл. 23 НК РФ), сохранили право на получение имущественного вычета при приобретении (строительстве) нового жилого дома, квартиры в более поздние сроки.
Во-вторых, общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение жилья.
В-третьих, имущественный налоговый вычет не представляется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет работодателей или иных лиц.
Размер имущественного вычета определяется в целом по квартире (жилому дому), а не для каждого отдельного налогоплательщика. Если покупателями (застройщиками) в соответствии с договором являются несколько физических лиц, то общий имущественный вычет будет разделен между ними.