Всего за 109 руб. Купить полную версию
Товарищество не было создано в процессе приватизации имущества магазина, поэтому могло приобрести арендуемые помещения только на основании конкурса или аукциона.
Таким образом, договор между комитетом по управлению муниципальным имуществом и товариществом был заключен с нарушением закона и иных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного и муниципального имущества, в результате чего муниципальное имущество было приобретено лицом, не имеющим права его приобретать. Поэтому решение арбитражного суда о признании сделки купли-продажи помещения магазина недействительной является правомерным (ч. 2 ст. 29 Федерального закона о приватизации) (п. 3 Обзора практики по приватизации).
В настоящее время в соответствии с ч. 12 ст. 43 Федерального закона о приватизации в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:
1) сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;
2) течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты.
В случае если по истечении сроков, установленных договором или комментируемым пунктом, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.
Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2004 г. № 13238/03 установлено, что выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа.
Закрытое акционерное общество "Международная юридическая компания "Европейская гарантия"" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Москомрегистрации от 4 сентября 2002 г. в регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию.
Требования мотивированы тем, что акционерное общество по договору купли-продажи от 1 марта 2002 г., заключенному со Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества, приобрело в собственность указанное нежилое помещение и вместе с продавцом подало в Москомрегистрацию заявление о регистрации права покупателя на это помещение. Однако учреждение отказало в регистрации на том основании, что покупатель не подтвердил наличия у него права на выкуп арендованного помещения.
Этот довод, по мнению акционерного общества, не может служить основанием к отказу в регистрации.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены.
Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставили без изменения.
В заявлении в Высший Арбитражный Суд РФ о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов Москомрегистрация ссылается на то, что продажа акционерному обществу государственного имущества в частную собственность была возможна только способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Спорное же помещение продано без проведения аукциона или конкурса. В силу законодательства о приватизации договор аренды от 26 июня 1997 г. не давал акционерному обществу права на выкуп помещения. Поэтому договор купли-продажи как ничтожная сделка не может служить основанием для возникновения у покупателя права собственности.
Президиум считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Признавая отказ в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение незаконным, суд сослался на то, что распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 08 октября 2001 г., которым акционерному обществу предоставлено право выкупа арендованного помещения, не оспорено в установленном порядке и не признано судом недействительным. Суд также признал необоснованной ссылку Москомрегистрации на ничтожность договора купли-продажи нежилого помещения как не соответствующего Федеральному закону РФ от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", поскольку приватизация нежилого помещения осуществлена в соответствии с Положением о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утвержденным постановлением Московской городской Думы от 02 октября 1996 г. № 85. Причем решением Московского городского суда от 09 апреля 2002 г. по делу № 93-144/2002 отказано в иске прокурору о признании недействительными и не порождающими правовых последствий п. 1.5 и 4 названного Положения, что имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего дела арбитражным судом.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ распространяется на приватизацию имущества РФ, субъектов РФ и муниципальных образований (ст. 2). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ должны ему соответствовать. Статья 16 Федерального закона о приватизации определяет исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества и не предусматривает установления субъектами Российской Федерации иных способов.
Согласно ст. 26 Федерального закона о приватизации выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу указанного закона.
Договор аренды спорного помещения с акционерным обществом был заключен 26 июня 1997.
В силу ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июня 1997 г. № 123-ФЗ в других случаях арендатор государственного и муниципального имущества может приобрести такое имущество в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ.
Согласно п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют: лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.
Как установлено судом, акционерное общество не относится к перечисленным арендаторам и права на выкуп арендуемого помещения по договору аренды не имеет.
По смыслу разъяснения, содержащегося в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", суд вправе отказать в защите права собственности, основанного на акте государственного органа, противоречащего законодательству, независимо от того, предъявлялось ли требование о признании такого акта недействительным.
В связи с этим Москомрегистрация правомерно расценила договор купли-продажи, заключенный предприятием с акционерным обществом, как ничтожную сделку, не порождающую каких-либо прав, кроме обязанности вернуть полученное по сделке, и обоснованно отказала в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение.
Рассмотрев все обстоятельства дела, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил: в удовлетворении заявленных закрытым акционерным обществом "Международная юридическая компания "Европейская гарантия"" требований о признании незаконным отказа Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 сентября 2002 г. в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию, отказать (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2004 г. № 13238/03) [63] .
Не допускается отказ в продаже арендаторам в аренду объектов нежилого фонда, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения. В частности, на имущество, находящееся в оперативном управлении Министерства Обороны РФ.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом о понуждении заключения договора купли-продажи нежилого помещения.
Исковое требование мотивировано тем, что ТОО выкуплено имущество муниципального предприятия, поэтому в соответствии с законодательством о приватизации товарищество вправе приобрести арендуемое помещение в собственность. Однако заявка на выкуп арендуемого помещения оставлена без удовлетворения.
Суд обязал Комитет по управлению городским имуществом заключить с истцом договор купли-продажи указанного нежилого помещения.
Заместитель Генерального прокурора РФ принес протест на решение суда.