Всего за 109 руб. Купить полную версию
Аренда жилых помещений. В ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) [26] (данный закон утратил свою силу с 1 марта 2005 г.) как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Жилые помещения могли сдаваться как гражданам, так и юридическим лицам. Понятия "аренда" и "коммерческий наем" отождествлялись в данном законе. ГК РФ разводит эти понятия.
Новый ЖК РФ по данному поводу не делает никаких нововведений, лишь незначительно кодифицирует нормы о праве собственника жилищного помещения сдать его в аренду.
Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме.
Договор аренды жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным.
По договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 671 ГК РФ и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ может быть только юридическое лицо, но надо заметить, что арендатором может быть и физическое лицо – индивидуальный предприниматель. Арендодателем может быть не только юридическое лицо, но и гражданин.
Арендатор обязан использовать жилое помещение только как жилье. В основном в качестве арендатора выступают работодатели, которые арендуют жилые помещения для проживания в них своих работников.
По договору аренды жилое помещение собственником данного жилого помещения может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование (ч. 2 ст. 671 ГК РФ), т. е. жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование, либо только в пользование.
Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).
Жилищное законодательство устанавливает ограничения на передачу в аренду жилищных помещений. Не подлежат передаче в аренду специализированные жилищные помещения, в качестве которых используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (например, служебные жилые помещения, общежития) (ст. 92 ЖК РФ).
Пока трудно говорить что-либо об аренде жилого помещения. Принят новый ЖК РФ, который затрагивает данную тему неопределенно, не конкретизирует арендные отношения жилого помещения. Возможно, через некоторое время, к новому ЖК РФ присоединятся другие специальные нормативные акты, которые помогут нам разобраться в арендных отношениях жилого помещения.
Данным арендным отношениям не уделяет внимание и Высший Арбитражный Суд РФ. Не дает Суд никаких пояснений по аренде жилого помещения. За последнее время было рассмотрено лишь одно спорное дело, в котором предметом спора явилось жилое помещение. Но, думается, данное дело не представляет в настоящее время никакого интереса. И все же проанализируем следующую ситуацию.
Префектура Западного административного округа г. Москва обратилась в арбитражный суд с иском об обязании открытого акционерного общества "Восток-94" освободить помещение. В последующем истец уточнил исковое требование: просил обязать ответчика освободить жилые помещения по указанному адресу и передать их истцу по акту.
Решением суда исковое требование удовлетворено.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.
Прокуратурой РФ вынесен протест с требованием отмены указанных судебных актов.
Право на занятие спорного жилого помещения появилось у ответчика на основании договора аренды от 01 января 1993 г., заключенного между РЭУ № 17 ДЕЗ Западного округа и московским строительным трестом "Росвостокстрой", правопреемником которого является ОАО "Восток-94". Жилые помещения предоставлялись в аренду на срок до 31 декабря 1995 г. для использования под семейное общежитие. После истечения установленного срока ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом. В этом случае согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно ст. 610 ГК РФ каждая их сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
Префектура письмом от 24 ноября 1998 г. предложила ответчику освободить занимаемые жилые помещения по указанному адресу и передать их префектуре.
Поскольку помещения не были освобождены, префектура обратилась с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из того, что ответчик занимает помещения для размещения общежития без законных оснований. Право истца на предъявление иска подтверждено Положением об административном округе, утвержденным распоряжением мэра Москвы от 17 марта 1997 г.
Между тем арбитражным судом города Москвы в 1998 г. было рассмотрено дело по иску МП ДЕЗ района "Солнцево" к АООТ "Восток-94" о взыскании задолженности по коммунальным платежам и техническому обслуживанию дома по указанному адресу. Решением суда первой инстанции от 23 сентября 1998 г. исковое требование было удовлетворено.
Постановлением апелляционной инстанции по тому же делу решение от 23 сентября 1998 г. было отменено, в иске отказано, поскольку к тому времени всем проживающим в общежитии вместо временной прописки была оформлена постоянная прописка (регистрация по местожительству), все жильцы имели собственные лицевые счета и производили самостоятельную оплату за жилые помещения.
При рассмотрении иска об обязании ОАО освободить жилые помещения необходимо учесть, что ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора аренды, поэтому его следует считать продленным на неопределенный срок, а так как на момент предъявления иска всем проживающим в спорном помещении была оформлена постоянная прописка, необходимо проверить, кому принадлежит право обращаться с данным иском и не будет ли решение суда затрагивать интересы физических лиц.
Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2001 г. № 4037/01). [27]
Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ч. 1 ст. 650 ГК РФ).
Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло с принятием ч. 2 ГК РФ исходя из предмета данных арендных отношений.
Здания и сооружения неразрывно связаны с землей, на которой они расположены. Пользование зданием и сооружением невозможно без использования земельных участков.
Здания и сооружения характеризуются своей фундаментальностью, рассчитаны на длительный срок использования, отличаются значительной стоимостью.
Существенным условием договора аренды является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре наименование вещи, а следует точно охарактеризовать, опираясь на ее особые признаки. При аренде здания и сооружения необходимо указать в договоре адрес, техническую характеристику здания, площадь. Надо заметить, что указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.
Отсутствие данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства, т. е. факт ненадлежащего исполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем его существенным условиям. Такой договор не порождает никаких юридических последствий (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.
В чем же различие между зданиями и сооружениями. Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, используется людьми в качестве места работы и т. п.
Форма договора аренды зданий и сооружений письменная, причем обязательно составление единого документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания и сооружения влечет его недействительность.