Всего за 109 руб. Купить полную версию
Предметом договора аренды является общий земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка. Такой объект не отвечает установленным ч. 1 ст. 607 ГК РФ требованиям, согласно которым в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.
В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.
Иной порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Высший Арбитражный Суд РФ не поясняет (настаивая на том, что обязательным условием приобретения каждым из собственников права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора), как поступать в случае, когда один из собственников хочет реализовать свое право на заключение договора аренды, а остальные собственники помещений отказываются от заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, если предмет договора аренды сформулирован как земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка, существует риск признания такого договора аренды ничтожной сделкой.
Размер арендной платы определяется договором аренды (ч. 4 ст. 22 ЗК РФ) и является существенным условием договора аренды земельного участка (ч. 3 ст. 65 ЗК РФ).
В соответствии с данной нормой размер арендной платы был признан существенным условием договора аренды земельного участка и данный договор был расторгнут согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 февраля 2000 г. № 2192/99.
Арендодатель подал иск в арбитражный суд о досрочном расторжении договора аренды с арендатором по причине систематического невнесения арендной платы в полном объеме.
Арендатор с иском не согласен и утверждает, что в договоре была обусловлена арендная плата, в соответствии с размером которой он и вносил плату за арендованный земельный участок.
Арендодатель поясняет, что спустя год после заключения договора аренды были внесены изменения, размер арендной платы увеличился. С увеличением арендной платы арендатор был тогда согласен. Но спустя некоторое время выказал несогласие по поводу размера арендной платы. Арендодатель рекомендовал решить вопрос об уменьшении размера арендной платы в судебном порядке. Но арендатор не стал подавать иск в суд, а нашел другое решение, просто платил арендную плату в первоначальном размере.
Судом было вынесено правильное мнение о том, что арендатор существенно нарушил условия договора.
Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Арендатор изменил размер самовольно и вносил его в прежнем размере, тем самым нарушил условие договора аренды о размере арендной платы (с изменениями).
В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды на основаниях предусмотренных ч. 2 ст. 450 ГК РФ – при существенном нарушении договора другой стороной.
Ответчиком доказано, что при продолжении действия договора аренды он может понести ущерб в форме упущенной выгоды и расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ). Данная норма схожа с ч. 2 ст. 615 ГК РФ с маленьким различием в согласии арендодателя на данные действия.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ч. 10 ст. 22 ЗК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).
Условия сохранения прав, указанных в ч. 1 ст. 39 ЗК РФ, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ).
Требование гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяется также и на договор субаренды.
В п. 19 Обзора практики по аренде Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ приводит следующий пример.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ и ч. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 и 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей (предоставление земли в аренду является сделкой) подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. К договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (ст. 26 Федерального закона о регистрации).
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем 1 год, не подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).
До разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ (ч. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ) [25] ).