Цессия (уступка прав)
Представим ситуацию, что организация, выступив дольщиком в строительстве жилого дома, затем передает часть квартир своим работникам или иным лицам по соглашению об уступке прав. В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом происходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника и должен лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав.
Уступка прав требования возможна в рамках любых отношений по приобретению жилья: долевое участие, предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор.
В этом случае она регулируется общими правилами, установленными Гражданским кодексом РФ. Так, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Уступивший требование отвечает за недействительность передаваемого требования, но не отвечает за неисполнение этого требования.
В свою очередь Закон о долевом участии накладывает дополнительные ограничения на участников сделки по уступке прав требования с целью максимально защитить права участников долевого строительства:
1) соглашение об уступке прав требований по договору долевого участия подлежит государственной регистрации;
2) уступка прав требований о договору долевого участия допускается только с момента государственной регистрации договора (для иных конструкций и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры);
3) уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. Если же дольщик полную цену квартиры не выплатил, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требований заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства.
В последнем случае перевод долга должен осуществляться только с согласия кредитора-застройщика.
Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию.
Вероятно, стороны могли бы составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Однако обязать всех участников составить единый документ нельзя, так как законодательством такая обязанность не предусмотрена. Поэтому вполне реальна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.
Должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Наиболее вероятно, что и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве приложения к договору цессии. Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.
Указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Новый Закон распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г.
Подведем итоги
1. Уступка (цессия) означает передачу прав и обязанностей по договору.
2. Соглашение об уступке прав требований по договору долевого участия подлежит государственной регистрации.
3. Уступка прав требований возможна в период между государственной регистрацией и подписанием передаточного акта.
4. Уступка прав требований возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. В противном случае одновременно с соглашением об уступке прав требований заключается договор о переводе долга на нового участника долевого строительства (с письменного согласия кредитора-застройщика).
Финансирование
В процессе приобретения недвижимости граждане нередко прибегают к использованию заемных средств (кредитов банков). Далее рассмотрим основные моменты, которые необходимо знать и иметь ввиду при оформлении кредита под залог недвижимости.
Ипотека – это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее – ипотечный кредит) – это кредит или заем, предоставленный на срок 6 месяцев и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Преимущества ипотечного кредитования:
возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);
получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 1 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Основные условия предоставления ипотечного кредита:
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:
сумма предоставляемого кредита;
срок, на который предоставляется кредит;
размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;
очередность погашения кредита и процентов по нему;
основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.
Срок кредита – от 6 месяцев до 27 лет, чаще от трех лет.
Сумма кредита – до 95% от стоимости приобретаемого жилья.
Процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 11 % годовых, в валюте – от 9% (определяется индивидуально).
Предмет залога – квартира, которая становится собственностью заемщика.
Первоначальный денежный взнос (оплата заемщиком из собственных средств) – от 5 до 40% от стоимости покупаемой квартиры.
Ежемесячное погашение кредита должно быть равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика.
При определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и т. д. за последние 2 года.
Заемщик должен представить документы, позволяющие оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копии паспорта и т. д.).
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов: