Чтобы конкретизировать, во что вы вкладываете деньги, нужно проследить за тем, чтобы кроме адреса строящегося здания и его описания в договоре был обозначен этаж, где расположен объект, а также указана его площадь и приведено описание. Надо также настоять на том, чтобы в качестве приложения к договору был план этажа здания (его можно взять из проектной декларации) с обозначенными на нем границами объекта, который вы хотите в будущем купить.
Другая проблема – определение срока заключения основного договора купли-продажи. Очевидно, что заключить основной договор можно будет только после того, как строительство будет закончено, объект введут в эксплуатацию и продавец получит (то есть зарегистрирует) право собственности на него. Ошибкой является то, что в предварительном договоре указывают, что основной договор должен быть заключен в течение 30 (или 20, 40 и т. д.) дней после государственной регистрации права собственности продавца на объект строительства.
В соответствии с гражданским законодательством срок договора должен быть определен либо конкретной календарной датой, либо истечением периода, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. А госрегистрация права собственности – далеко не неизбежное событие. Таким образом, можно сказать, что в предварительном договоре срок заключения основного договора вообще не согласован. В этом случае основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного. Это значит, что через год предварительный договор теряет силу, а продавец может отказаться от выполнения договоренностей и просто вернуть вам деньги, тогда как стоимость квадратного метра за год вырастет неоднократно.
Рекомендуем указать в договоре предельную дату заключения основного договора (например – не позднее 1 января 2012 г.).
Следующий полезный совет: как только подошел срок заключения основного договора, направьте продавцу предложение заключить его. Даже если ваш продавец будет уклоняться от заключения нового договора, можно принудить его через суд и потребовать к тому же возмещения убытков.
Часто продавец не сообщает вовремя о том, что все готово для заключения основного договора. Вместо этого находится новый покупатель на недвижимость. Чтобы обезопасить себя от таких злоупотреблений со стороны продавца, нужно включить в договор требование о том, что продавец должен в определенный срок сообщить вам о выполнении условий для заключения основного договора и предусмотреть неустойку за нарушение этого требования. Можно также определить в договоре штраф за отказ от заключения основного договора.
Подведем итоги
Особое внимание при заключении предварительного договора в случае, когда его заключение является единственно возможным вариантом приобретения недвижимости:
1. проверить документы продавца;
2. четко определить предмет договора;
3. обозначить предварительный платеж по договору в качестве гарантийного платежа или обеспечительной меры, которая будет зачтена в счет оплаты основного договора;
4. зафиксировать срок заключения основного договора четкой календарной датой;
5. не пропустить срок заключения основного договора, направив продавцу предложение заключить его.
Инвестиционный договор
Необходимо отметить, что, несмотря на принятие нового Закона, прямо направленного на регулирование отношений по поводу участия в долевом строительстве объектов недвижимости, некоторые организации-застройщики при заключении договора ссылаются на Закон об инвестициях. Такой подход объясняется тем, что названный Закон не столь четко определяет условия договора, права, обязанности сторон, позволяя заинтересованным лицам включать дополнительные положения, не предусмотренные или прямо противоречащие Закону о долевом участии в строительстве, который, кроме того, регулирует отношения после 30 декабря 2004 г. Большинство же строительных организаций указывают, что разрешение на строительство было ими получено ранее этой даты, т. е. вступления Закона в силу. Таким образом, получается, что граждане, вкладывающие свои деньги в строительство домов, вынуждены заключать с застройщиками договоры на инвестирование, несомненно, ограничивающие их права при строительстве.
Давайте рассмотрим ситуации, когда заключение инвестиционного договора является правомерным. Наиболее часто встречаются следующие три ситуации.
1. Если организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома (равно как и другого индивидуально определенного, обособленного объекта: здания, строения, сооружения или их комплексов), то долевого строительства не возникает. Такие отношения должны регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
В случае если первоначальный единственный инвестор до окончания срока строительства уступает права на отдельные квартиры в доме другим лицам, по сути, долевое строительство здесь возникает. Однако по смыслу Закона об участии в долевом строительстве получается, что при уступке единственным инвестором своих прав на отдельные квартиры юридически долевого строительства нет.
2. Кроме того, не подпадают под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируются нормами ГК РФ и Законом об инвестиционной деятельности отношения, связанные с внесением вклада (инвестиций) в строительство неденежными средствами (материалы, работы, услуги и т. п.). Причем это не мешает такому "инвестору" в дальнейшем уступить свои права на жилые помещения другим лицам.
3. Заключение инвестиционного договора возможно в отношении объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г.
В действующем законодательстве такого рода сделки не предусмотрены, но и не запрещены. Инвестиционный договор не требует государственной регистрации и заключается сторонами в произвольной форме.
По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик) за соответствующее вознаграждение обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.
Рассматривая инвестиционный договор, существенными следует считать следующие условия: предмет, цена, срок.
Предметом инвестиционного договора является то, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор. Формулировка участия сторон в разделе "Предмет договора" может быть различной, однако чаше всего суть сводится к следующему: инвестор осуществляет участие в финансировании инвестиционного проекта путем передачи инвестиций, а заказчик реализует их в целях создания и передачи объекта недвижимости инвестору. Учитывая, что на момент заключения договора объект либо еще не создан вовсе либо находится в стадии строительства, говорить об окончательной индивидуализации его нельзя. Вследствие этого в договоре должны быть указаны: строительный адрес объекта, номер корпуса, номер подъезда, этаж/ этажность объекта, ориентировочная нумерация квартир (либо нежилых помещений), а также экспликация вышеозначенных данных. Под ней понимается графическое пояснение расположения всего объекта и поэтажное – конкретных помещений.
Цена также является существенным условием инвестиционного договора. Договорная цена как стоимость, согласованная сторонами, – это твердая цена, неизменная сумма на весь период строительства.
Cрок также является существенным условием инвестиционного договора. На практике нарушение исполнения обязательства в срок по инвестиционному договору – одно из самых распространенных. В процессе строительства возможны как объективные, так и субъективные обстоятельства, не позволяющие выполнить обязательство в "разумный" срок, поэтому использовать критерий как "разумность" представляется проблематичным. Срок может устанавливаться конкретной датой, месяцем, кварталом, хотя, как правило, устанавливается не конкретной календарной датой, а определенным кварталом установленного года. От определения срока исполнения обязательства зависит распределение рисков между сторонами, начало исчисления гарантийного срока, установление штрафных санкций за невыполнение условий договора.
Срок исполнения может устанавливаться в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии и передачей его вместе с необходимыми сопроводительными документами либо моментом оформления права собственности на недвижимость инвестору в зависимости от того, как договорились стороны, однако при этом следует ограничить наступление указанных событий четкой календарной датой (например, не позднее 1 января 2012 г.).
Подведем итоги
1. Заключение инвестиционного договора правомерно в следующих случаях:
если организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома;
если внесение вклада осуществляется неденежными средствами (материалы, работы, услуги и т. п.);
при строительстве объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г.
2. Существенными условиями договоров, которые должны быть в обязательном порядке включены в договор, являются: предмет, цена, срок.