Подведем итоги
1. Право собственности на объекты недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
2. Регистрации права собственности на отдельные квартиры предшествует регистрация права застройщика на возведенный объект.
3. Для регистрации права собственности необходимо представить: заявление, документ об оплате пошлины, документы, удостоверяющие личность, доверенность (если обращаются об имени лица, купившего недвижимость), документы, подтверждающие права продавца, план жилого помещения (БТИ), договор (долевого участия, инвестиционный, купли-продажи).
4. Срок государственной регистрации – 1 месяц.
5. В регистрации права собственности может быть отказано по нескольким основаниям.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Кратко остановимся на том, какие налоговые льготы могут быть предоставлены физическим лицам при оформлении сделок купли-продажи жилья.
Это прежде всего имущественный налоговый вычет, который представляет собой сумму, подлежащую вычету их налоговой базы (доходов налогоплательщика), облагаемых по ставке 13%.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться расходы:
на разработку проектно-сметной документации;
на приобретение строительных и отделочных материалов;
на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться расходы:
на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
на приобретение отделочных материалов;
на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли в них.
В связи с этим на данном этапе представляется необходимым четко формулировать договор купли-продажи незавершенного строительством жилья с обязательным включением в него условия об отсутствии отделки приобретаемого жилья.
Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них.
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем – документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме – договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность). Налогоплательщикам, приобретающим жилые дома или квартиры в совместную долевую собственность с привлечением ипотечного кредита, нужно обратить особое внимание на условия кредитного договора и порядок погашения кредита и процентов по нему. Учитывая актуальную практику получения ипотечного кредита, необходимо знать, что, в случае когда в кредитном договоре в качестве заемщика поименован лишь один из супругов, именно он и будет иметь право на имущественный налоговый вычет. Разумеется, право на имущественный налоговый вычет имеет тот налогоплательщик, который несет расходы на приобретение жилья. Поэтому при покупке квартиры супругами совместно они оба в любом случае имеют право на получение вычета в размере, как правило, одной второй первоначального взноса каждый, поскольку совместно уплачивают данный взнос. В дальнейшем правом на имущественный налоговый вычет в части возвращенного кредитной организации кредита и процентов по нему будет пользоваться супруг-заемщик по договору. Возможен вариант, когда оба супруга будут выступать по кредитному договору в качестве заемщиков. Тогда они оба будут иметь право на имущественный налоговый вычет в размерах понесенных расходов.
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 Налогового кодекса РФ.
Взаимозависимыми признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.
К взаимозависимым лицам относятся те, кто в соответствии с семейным законодательством РФ состоит в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
Названным лицам имущественный вычет может быть предоставлен, только если отношения между ними не оказали влияния на условия и экономические результаты заключенного договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Основания для признания участников договора взаимозависимыми лицами возникают, если цена сделки существенно отклоняется от среднерыночной или продавец сохраняет за собой право пользования жильем, являющимся предметом сделки.
Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Возврат суммы излишне уплаченного налога налоговая инспекция может производить по месту жительства налогоплательщика на основании представленной им декларации по форме № 3-НДФЛ и заявления на получение вычета. В течение трех месяцев со дня сдачи отчетности и подтверждающих документов проводится камеральная проверка для подтверждения права налогоплательщика на возврат налога. Если в ходе проверки выявлен факт переплаты налога, то в 10-дневный срок налоговый орган обязан проинформировать об этом налогоплательщика. Возврат налога производится согласно письменному заявлению налогоплательщика и решению налоговых органов, которое принимается в течение 10 дней с момента получения заявления. Возврат налога осуществляется территориальными органами Федерального казначейства в соответствии со ст. 78 Налогового кодекса РФ.
Размер вычета на 2007 г. определяется в соответствии с налоговой декларацией исходя из налоговой базы по НДФЛ за данный налоговый период. Значит, налогоплательщик обязан отразить в декларации все доходы, полученные за 2007 г., например по месту работы, а также предоставленные налоговым агентом вычеты и суммы удержанного налога на основании справки № 2-НДФЛ. Если имущественный вычет за указанный период будет предоставлен в меньшем размере, то остаток переносится на следующий год.